Darlehen auf haus aufnehmen

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    Umkehrhypothek: die Rente auf Kredit

    Die Wege zur Immobilienrente

    Viele Senioren stecken in einem Dilemma: Sie haben zwar ihr eigenes Heim, doch ihnen fehlt das nötige Geld, um Modernisierungen am Haus vorzunehmen oder den Ruhestand zu genießen. Das Haus zu verkaufen, kommt für die meisten nicht infrage. Doch es gibt einen Ausweg: die Umkehrhypothek.

    Ein Eigenheim als Altersvorsorge. Fast jeder zweite Deutsche hat sich diesen Traum erfüllt. Doch selbst wenn alle Kredite im Alter abbezahlt sind, müssen sich die meisten mit einem knappen Budget begnügen. Große Reparaturen oder Reisen sind mit der staatlichen Rente oft nicht finanzierbar. Die Umkehrhypothek, auch Immobilienrente genannt, verspricht einen Ausweg aus der Misere.

    Umkehrhypothek: Kredit mit doppeltem Vorteil

    Die Grundidee der Umkehrhypothek ist einfach: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.

    Die Idee stammt aus den USA, wo das Geschäftsmodell seit Jahren erfolgreich praktiziert wird. In Deutschland ist die Umkehrhypothek noch nicht gängig. Das liegt daran, dass Zinsentwicklungen und Immobilienwerte für 20 oder 30 Jahre im Voraus schwer zu kalkulieren sind.

    So funktioniert die Immobilienrente

    Wie viel ein Hausbesitzer bekommt, muss individuell berechnet werden. Maßgeblich sind der Zustand, das Alter und insbesondere die Lage der Immobilie. Unterm Strich können das mehrere hundert Euro pro Monat sein. Auch die voraussichtliche Lebenserwartung des Kunden spielt eine maßgebliche Rolle. Ein Mindestalter ist nicht zwingend vorgesehen. Das Modell richtet sich aber vorwiegend an Ruheständler ab dem 60. Lebensjahr. Je älter der Kreditnehmer ist, desto höher kann die Rente ausfallen.

    Leibrente oder Zeitrente

    Die einfachste Variante ist praktisch die Umkehr der Hypothek aus der klassischen Baufinanzierung. Der Eigentümer beleiht seine schuldenfreie Immobilie, erhält das Darlehen in regelmäßigen Monats- oder Jahresraten von der Bank ausgezahlt und kann somit eine zusätzliche Immobilienrente einstreichen. Ist jedoch die Beleihungsgrenze der Hypothek erreicht, enden die Zahlungen der Bank. Damit handelt es sich um eine Zeitrente, die beim Erreichen eines hohen Lebensalters noch zu Lebzeiten beendet wird.

    Manche Anbieter zahlen daher nicht den gesamten Darlehensbetrag aus, sondern wandeln einen Teil davon in eine private Rentenversicherung um. Weil eine Rentenversicherung bis zum Ableben ausgezahlt wird, kann über diesen Umweg die Immobilienrente in eine lebenslange Leibrente umgewandelt werden.

    Eine eher selten anzutreffende Variante ist der Verkauf der Immobilie gegen Zahlung einer Leibrente anstatt der sofortigen Begleichung des Kaufpreises. Hierbei wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht gewährt, sodass er die veräußerte Immobilie auch weiterhin nutzen kann. Allerdings scheuen viele Käufer diese Lösung, weil sich für sie kaum abschätzen lässt, wie teuer am Ende der Erwerb wird und wann sie die Immobilie für ihre eigenen Zwecke nutzen können.

    Erbrechtliche Fragen klären

    Bei der Umkehrhypothek sollten allerdings erbrechtliche Fragen vorab geklärt werden. Wenn die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers an den Kreditgeber übertragen werden soll, muss geregelt werden, ob und in welcher Form gegebenenfalls erbberechtigte Familienangehörige Ausgleichsansprüche geltend machen können. Sollen die Angehörigen die Immobilie erben, treten sie in den Kreditvertrag ein und müssen entweder die Finanzierung wieder an die Bank zurückführen oder die Immobilie veräußern und mit dem Verkaufserlös die Hypothek ablösen.

    Klare Regelungen sollten auch für den Fall der Pflegebedürftigkeit getroffen werden. Wenn dann der Eigentümer die Immobilie verkaufen kann, lässt sich die Differenz zwischen Verkaufserlös und dem aufgelaufenen Kredit für die Immobilienrenten beispielsweise für den Umzug in eine betreute Wohnanlage einsetzen.

    Experten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Umkehrhypotheken in den nächsten Jahren steigt, denn künftige Ruheständler bekommen voraussichtlich noch weniger staatliche Rente. Interessenten können sich bei ihrer Hausbank erkundigen, ob und zu welchen Konditionen eine Umkehrhypothek gewährt wird.

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    Hypothek auf ein Haus aufnehmen – Die Grundlagen

    Wer eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen möchte sollte einige grundlegende Dinge beachten. Alle wichtigen Informationen und Grundlagen im Überblick.

    Ab einer höheren Darlehenssumme verlangen Banken bestimmte Sicherheiten, die der Kreditnehmer zu stellen hat. Neben der Verpfändung von Guthaben oder einer Bürgschaft gibt es eine für Immobilienkredite typische Sicherheit, nämlich die Hypothek auf ein Haus.

    Bei dieser Sicherheit handelt es sich um ein so genanntes Grundpfandrecht, welches die kreditgebende Bank erhält. Nahezu immer dann, wenn man als Verbraucher einen Immobilienkredit zur Finanzierung aufnehmen möchte, muss ein solches Grundpfandrecht als Sicherheit vorhanden sein.

    Heutzutage wird zwar immer häufiger die Grundschuld genutzt, aber dennoch ist auch die Sicherungshypothek nach wie vor von Bedeutung. Ihr Hauptzweck besteht bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs darin, dass der vergebene Kredit abgesichert wird, denn im Falle der Nicht-Zahlung der Kreditraten hat die Bank sogar das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie durchführen zu lassen.

    Was ist der Vorteil gegenüber einer Grundschuld?

    Die Aufnahme einer Hypothek auf ein vorhandene Immobilie kann auf die Art und Weise erfolgen, dass man einen Eintrag ins Grundbuch vornehmen lässt. Durch diesen Eintrag bekommt die kreditgebende Bank ein Grundpfandrecht an der finanzierten Immobilie.

    Über die Sicherungshypothek kann ein Hypothekenbrief als Urkunde ausgestellt werden, was aber keine Pflicht ist. Fehlt dieser Brief, handelt es sich um eine so genannte Buchhypothek, die Kraft Eintragung ins Grundbuch wirksam wird.

    Der Vorteil von Hypotheken für den Kreditnehmer ist gegenüber der Grundschuld, dass eine strenge Gebundenheit an die Forderung besteht, was im Prinzip eine Art Nachteil für den Kreditgeber ist, weshalb auch immer öfter eine Grundschuld als Alternative genutzt wird.

    Zudem ist natürlich zu beachten, dass man heute praktisch kaum noch ein Hypothekendarlehen aufnehmen könnte, wenn das zu finanzierende Haus nicht über eine Hypothek bzw. über eine Grundschuld besichert werden würde.

    Wie kann ich eine Hypothek aufs Haus aufnehmen?

    Wie Sie eine Hypothek aufnehmen können, hängt davon ab, was Sie bezwecken wollen. Denkbar sind zwei Verwendungsmöglichkeiten:

    1.) Sie möchten eine Hypothek aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen und zu finanzieren. Mit anderen Worten: Sie schließen zum ersten Mal eine Baufinanzierung ab. Streng genommen nimmt man dazu heute keine Hypothek mehr auf, der Weg ist praktisch veraltet. Woher kommt der Begriff? Früher hat man einen Immobilienkredit abgeschlossen und ihn für die Bank mit einer sogenannten Hypothek (griechisch: „Unterpfand“) im Grundbuch abgesichert. Mit der Zeit hat sich die Bezeichnung „Hypothek“ aber nicht nur für die Art der Absicherung, sondern auch für den Kredit, mit dem die Immobilie finanziert wird, im Sprachgebrauch etabliert.

    Heutzutage sind Annuitätendarlehen die gängige Finanzierungsform, und sie werden über eine sogenannte Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Die dabei entstehenden Kosten (Notar- und Grundbuchgebühren) können Sie anhand unseres Grundbuchrechners ermitteln.

    2.) Viele verstehen unter „Hypothek aufnehmen“ aber auch Folgendes: das Haus neu beleihen, um mit den neuen Geldern beispielsweise eine Modernisierung zu bezahlen. Im Unterschied zur Anschlussfinanzierung, bei der das erste Darlehen ausläuft und durch ein neues abgelöst wird, würden Sie hierbei parallel zu Ihrem bereits laufenden Darlehen einen weiteren Kredit aufnehmen.

    Sprechen Sie in diesem Fall am besten mit Ihrer Bank darüber, wie viel Luft nach oben Ihnen dafür zur Verfügung steht. Die zweite Finanzierung über die Hausbank abzuwickeln, hat den Vorteil, dass diese Bank bereits als Gläubiger im Grundbuch steht, es fallen in der Regel keine neuen Notar- und Grundbuchkosten an. Außerdem vermindert sich der bürokratische Aufwand: Ihre Bank kennt Ihre Bonität bereits und muss sie nicht erneut prüfen. Zudem erhalten Sie im Normalfall günstigere Zinsen als bei einem anderen Anbieter, der als zweiter Gläubiger nachrangig (hinter Ihrer ersten Bank) ins Grundbuch eingetragen werden müsste.

    Beachten Sie aber: Liegt die benötigte Summe unter 50.000 Euro, sollten Sie genau vergleichen. Unter Umständen kann ein Ratenkredit, zum Beispiel in Form eines zweckgebundenen Modernisierungskredits, Ihnen günstigere Zinsen bieten als die Finanzierung über Ihre Hausbank. Lassen Sie sich bei der Wahl von einem unserer Berater vor Ort helfen. Sie übernehmen auf Wunsch die Verhandlungen mit Ihrer Bank und zeigen Ihnen alle infrage kommenden, günstigen Alternativen.

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    Источники: http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/anschlussfinanzierung/umkehrhypothek.html, http://www.forwarddarlehen.org/blog/hypothek-auf-haus-aufnehmen/, http://www.drklein.de/hypothek-aufnehmen-faq.html

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