Darlehen hauskauf vergleich

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    Immobilienkredit

    Inhaltsverzeichnis

    Wichtiges zum Immobilienkredit

    Neben dem Kaufpreis der Immobilie sollten Sie auch die Nebenkosten einkalkulieren, die anfallen können: Maklergebühren oder Grunderwerbsteuer sind nur einige davon. Diese erhöhen ggf. den Finanzierungsbedarf.

  • Zinsbindung kann Sinn machen

    In Zeiten von Niedrigzinsen kann eine Zinsbindung sinnvoll sein. Sollten die Zinsen dann steigen, profitieren Sie weiterhin von dem vereinbarten niedrigeren Zinsniveau.

  • Sondertilgungen vereinbaren

    Um bei einem unerwarteten Geldzufluss möglichst unproblematisch den Immobilienkredit tilgen zu können, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren – bzw. darauf achten, dass diese einfach möglich sind.

  • Immobilien über Kredit zu finanzieren, ist in Deutschland beim Kauf von Immobilien die Regel – denn kaum jemand kann das Kapital aufbringen, um ein Haus oder auch eine Wohnung auf einen Schlag aus eigener Tasche zu bezahlen.

    Zusätzlich zu den Punkten, die es bei einem regulären Kredit zu beachten gibt, lauern beim Immobilienkredit allerdings noch einige weitere Stolperfallen. Nur wenn Sie Sollzinsbindung, Tilgungsrate und Eigenkapitalanteil richtig festlegen, werden Sie Ihren Kredit jederzeit problemlos bedienen können – auch wenn es finanziell einmal etwas schlechter läuft. FinanceScout24 verrät Ihnen, worauf Sie beim Immobiliendarlehen unbedingt achten sollten und wie Sie den richtigen Kredit für sich finden.

    Immobilienkredit im Vergleich zu anderen Kreditformen

    Grundsätzlich unterscheidet sich ein Immobilienkredit nicht von anderen Darlehensarten: Der Kreditgeber, meist eine Bank, überlässt dem Kreditnehmer eine zuvor vereinbarte Summe, die – zuzüglich der Zinsen – innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückgezahlt werden muss. Da es bei einem Immobilienkredit in der Regel aber um deutlich höhere Summen als bei einem regulären Ratenkredit geht, gibt es hier einige Besonderheiten zu beachten.

    So dient die erworbene Immobilie bei der privaten Immobilienfinanzierung zugleich als Sicherheit für den Kredit. Zudem zahlt die Bank den Kredit normalerweise nur zweckgebunden aus, Sie als Kreditnehmer können also nicht frei über die Kreditsumme verfügen. Neben der Finanzierung einer Immobilie ist es meist auch möglich, ein Immobiliendarlehen für Modernisierungsmaßnahmen zu verwenden; andere Verwendungszwecke sind hingegen ausgeschlossen.

    Laufzeit, Tilgung & Co.

    Bevor Sie sich für die Kreditfinanzierung einer Immobilie entscheiden, sollten Sie sich genau überlegen, ob ein Immobilienkredit in Ihrer jetzigen Lebenssituation sinnvoll ist. So gibt es zwar nicht den einen, richtigen Zeitpunkt oder das eine, richtige Alter für den Erwerb einer Immobilie. Es sollten aber doch einige Voraussetzungen erfüllt sein, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen wollen.

    Häufig verlangen die Banken, dass der Kreditnehmer einen Teil der Immobilie aus Eigenkapital finanziert. Bei einer Wohnung für 100.000 Euro könnten Sie beispielweise 50.000 Euro per Kredit finanzieren, den Rest müssten Sie aus eigener Tasche aufbringen. Für Berufseinsteiger ist das in der Regel nicht möglich. Sie sollten mit der Immobilienfinanzierung aber auch nicht zu lange warten, denn bei Kreditlaufzeiten von zehn, zwanzig oder mehr Jahren wird es ab einem bestimmten Zeitpunkt schwierig, Vermögen fürs Alter aufzubauen. Steht der Kreditnehmer schon kurz vor dem Renteneintritt, wird die Bank bei Laufzeit und Rückzahlungshöhe strenge Vorgaben machen – oder die Finanzierung gänzlich verweigern.

    Haben Sie sich entschieden, einen Immobilienkredit aufzunehmen, sollten Sie im Vorfeld die Angebote unbedingt genau vergleichen. Unser Vergleichsrechner hilft Ihnen, günstige Immobilienkredite zu finden, die zu Ihrer Lebenssituation passen. Beim Vergleich der Angebote gilt es, vor allem folgende Punkte zu beachten:

    • Höhe der Kreditsumme
    • Laufzeit / Tilgungshöhe
    • Art der Tilgung
    • Sollzinsbindung
    • Sondertilgungen
    • Fördermittel

    Damit Sie den passenden Immobilienkredit finden, erklären wir Ihnen nun die einzelnen Besonderheiten.

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    Höhe der Kreditsumme

    Die Höhe der Kreditsumme ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals – maximal kann die Summe aber 50.000 Euro betragen. Beachten Sie dabei unbedingt, nicht Ihre gesamten Geldreserven für die Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Sollten unerwartete Ausgaben anstehen, kann Sie das sonst finanziell schnell in Bedrängnis bringen. Zudem muss eine Immobilie instand gehalten werden, daher ist es sinnvoll, für diese Ausgaben ein kleines Polster zur Verfügung zu haben.

    Kalkulieren Sie Kredit-Nebenkosten mit ein

    Da ein Immobilienkredit über eine Grundschuld auf die finanzierte Immobilie abgesichert wird, fallen hier Kosten für den Notar an. Zudem müssen Sie als Käufer in der Regel die Maklercourtage zahlen. Diese Kosten lassen sich oft nicht über den Kredit abdecken, da er zweckgebunden ist, und sollten daher bei der Berechnung des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals berücksichtigt werden.

    Laufzeit / Tilgungshöhe

    Die Laufzeit beziehungsweise die Höhe der Tilgungsrate hängt maßgeblich von der Höhe der Kreditsumme und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Generell ist eine kürzere Laufzeit immer vorteilhafter, da die Zinszahlungen um einen höheren Faktor steigen als die Laufzeit. Würde sich die Laufzeit beispielsweise verdreifachen, könnten die Zinszahlungen durchaus um den Faktor vier steigen.

    Kürzere Laufzeiten sind zwar zu bevorzugen, die monatliche Rate muss aber natürlich dennoch bezahlbar bleiben. Kalkulieren Sie hier ruhig etwas konservativer, denn bei Laufzeiten von zehn oder mehr Jahren besteht immer das Risiko, dass sich Ihre Lebensumstände ändern und Sie eine zu hoch gewählte Rate dann in Schwierigkeiten bringt. Sollten Sie in einem Jahr einmal Kapital übrig haben, können Sie die Laufzeit des Kredits über eine Sondertilgung verkürzen.

    Art der Tilgung

    In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Das bedeutet, Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate. Allerdings verändern sich Zins- und Tilgungsanteil bei der Rate nach und nach. Da Sie durch Ihre Zahlungen direkt mit der Tilgung beginnen, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt.

    Alternativ zum Annuitätendarlehen gibt es noch das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung. Hier zahlen Sie lediglich eine gleichbleibende Rate für die Zinsen an die Bank, während die Zahlungen für die Tilgung in ein sogenanntes Tilgungssurrogat fließen. Hierbei kann es sich beispielsweise um eine Lebensversicherung handeln, mit der zum Ende der Kreditlaufzeit die Kreditsumme getilgt wird.

    Vorteil dieser Variante ist, dass Sie mit den Tilgungszahlungen eine Rendite erwirtschaften können. Allerdings fallen die Zinszahlungen hier insgesamt meist höher aus als beim Annuitätendarlehen, da der Kredit erst zum Ende der Laufzeit getilgt wird. Ob ein Festdarlehen sinnvoll ist oder nicht, hängt von der jeweiligen Situation ab – in jedem Fall gehen Sie damit aber ein höheres Risiko ein, da Sie mit dem Tilgungssurrogat eine ausreichende Rendite erwirtschaften müssen, um die höheren Zinszahlungen auszugleichen.

    Sollzinsbindung

    Bei den meisten Immobilienkrediten wird eine Sollzinsbindung vereinbart. Das bedeutet, dass beim Immobilienkredit die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum – meist zwischen fünf und 20 Jahren – festgeschrieben werden. Sollte das Zinsniveau in diesem Zeitraum steigen, haben Sie als Kreditnehmer Glück gehabt, denn Sie profitieren von den festgeschriebenen, niedrigeren Zinsen. Fällt das Zinsniveau dagegen, haben Sie Pech gehabt, denn auch in diesem Fall gilt weiter der zuvor vereinbarte Zinssatz. Eine langfristige Zinsbindung ist also vor allem in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, während bei einem Zinshoch eine kurzfristige Zinsbindung empfehlenswert ist.

    Sondertilgungen

    Eine Sondertilgung, also eine außerordentliche Rückzahlung, ist prinzipiell bei jedem Kredit möglich, allerdings verlangt die Bank dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Daher wird vertraglich in der Regel eine maximale jährliche Sondertilgungsrate festgelegt, bis zu der keine Strafzahlungen anfallen. So können Sie einen Kapitalüberschuss direkt in die Verkürzung der Laufzeit stecken. Üblich sind hier zwischen fünf und zehn Prozent der Kreditsumme.

    Möchten Sie also eine Tilgung vornehmen, prüfen Sie zuerst ob Sie Ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssten. In einigen Fällen wird dann beispielsweise eine Kreditumschuldung zu günstigeren Zinsen wieder unattraktiv.

    Fördermittel

    Bei der Förderung sind insbesondere die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessant. Sie vergibt – vermittelt über andere Kreditinstitute – Darlehen für den Bau und den Kauf von Immobilien. Insbesondere der Erwerb von energieeffizienten Immobilien wird von der KfW gefördert – mit einem maximalen Betrag von 50.000 Euro. Da die Kreditangebote der KfW in der Regel sehr günstig sind, lohnt es sich meist, diese in Anspruch zu nehmen. Eventuell zusätzlich benötigtes Kapital kann dann über einen regulären Immobilienkredit finanziert werden.

    Nach dem Darlehen ist vor dem Darlehen

    Angesichts der Summen bei der Immobilienfinanzierung ist es für die meisten Kreditnehmer nicht möglich, die gesamte Kreditsumme innerhalb der über die Sollzinsbindung vereinbarten Laufzeit zurückzuzahlen – es bleibt also eine Restschuld bestehen. Diese muss in der Regel über eine Anschlussfinanzierung abgedeckt werden. Da Sie hier nicht an die Bank gebunden sind, die den Kredit ursprünglich vergeben hat, sollten Sie sich frühzeitig – also mehrere Monate vor Ende der Zinsbindung – um die Anschlussfinanzierung kümmern und entsprechende Angebote einholen.

    Ist das Zinsniveau bereits einige Jahre vor Ablauf auf einem sehr niedrigen Niveau, kann sich auch ein sogenanntes Forward-Darlehen lohnen. Hierbei handelt es sich um ein reguläres Darlehen, bei dem die Auszahlung allerdings erst in ein bis fünf Jahren erfolgt. Sie sichern sich damit die derzeitigen Zinsen – müssen dann allerdings darauf hoffen, dass das Zinsniveau bis zur Auszahlung nicht noch weiter fällt.

    Alternativ kann man bei einem sehr niedrigen Zinsniveau den Immobilienkredit auch umschulden. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihr Sollzins deutlich über dem aktuellen Niveau liegt. Beachten Sie dabei allerdings, dass Sie bei einer vorzeitigen Kündigung oft eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Läuft Ihr Kredit bereits seit mindestens zehn Jahren, dürfen Sie den Vertrag laut § 489 BGB aber mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass der Kreditgeber eine Strafzahlung verlangen darf.

    Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt?

    Wie bei jedem anderen Darlehen prüft die Bank auch beim Immobilienkredit die Bonität des Antragsstellers. Hierfür benötigt sie in der Regel folgende Unterlagen:

    • aktuelle Gehaltsabrechnungen beziehungsweise Gewinn- und Verlustrechnung bei Selbstständigen
    • Einkommensteuerbescheid und Steuererklärung
    • Nachweise für Eigenkapital (Konto- oder Depotauszüge)
    • Nachweis über weitere Einnahmen oder Kreditverpflichtungen
    • Bei mehreren Geldgebern: Finanzierungszusagen

    Zusätzlich verlangt der Kreditgeber beim Immobilienkredit noch Unterlagen zum Objekt selbst – welche das genau sind, kann von Bank zu Bank etwas abweichen. In der Regel sind aber folgende Unterlagen erforderlich:

    • Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos der Immobilie
    • Einheitswertbeschreibung des Finanzamts für die Immobilie
    • Nachweis einer Brandversicherungspolice
    • Bei einer Wohnung zusätzlich die Teilungserklärung
    • Gesamtkostenaufstellung für den Erwerb

    Werden alle Unterlagen vollständig eingereicht, können Sie in der Regel innerhalb einer Woche mit einer verbindlichen Kreditzusage durch die Bank rechnen.

    14 Tage Widerrufsrecht

    Nach Abschluss einer Immobilienfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, innerhalb von vierzehn Tagen vom Immobilienkredit durch Widerruf zurückzutreten. Der Vertrag kommt dann nicht zustande. Die Widerrufsbelehrung beim Immobilienkredit ist durch den Gesetzgeber sehr genau festgelegt – klärt der Kreditgeber Sie nicht vollständig und korrekt über Ihre Rechte auf, beginnt auch die vierzehntägige Frist nicht. In diesem Fall kann ein Widerruf auch noch Jahre nach Beginn der Finanzierung erfolgen.

    Immobilienkredit ohne Eigenkapital oder ohne SCHUFA

    Als Faustregel beim Immobilienkredit gilt: 20 Prozent der Kaufsumme sollten durch Eigenkapital gedeckt sein. Viele Banken bieten aber auch eine sogenannte Vollfinanzierung an, bei der der Kreditnehmer kein Eigenkapital mehr zum Kaufpreis beisteuert. So erhält sich der Kreditnehmer seine Liquidität, die er sich allerdings durch einen höheren Zinssatz erkauft.

    Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist also in jedem Fall teurer als ein Kredit mit Eigenkapital, zudem bleibt nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase eine höhere Restschuld. Liegt bei der Finanzierung ohne Eigenkapital der Zinssatz nur ein Prozent höher, können sich die Zinskosten durchaus verdoppeln oder sogar verdreifachen – daher sollten Sie sich im Vorfeld sehr genau überlegen, ob eine Vollfinanzierung tatsächlich sinnvoll ist. In der Regel ist sie nur dann empfehlenswert, wenn eine Finanzierung mit Eigenkapital aus gewichtigen Gründen ausgeschlossen werden muss.

    Ähnlich verhält es sich mit dem Immobilienkredit ohne SCHUFA. In der Regel werden solche Darlehen von ausländischen Banken angeboten. Diese prüfen die Bonität ihrer Kunden natürlich ebenso gründlich wie die deutschen Banken, eine Abfrage der SCHUFA-Daten entfällt allerdings meist – oder die Bewertung der Daten fällt weniger stark ins Gewicht. Insofern ist eine solche Finanzierung vor allem für Personen mit negativen SCHUFA-Einträgen interessant, für die es in Deutschland schwierig oder sogar unmöglich ist, einen Immobilienkredit zu bekommen. Die nötigen finanziellen Mittel zur Bedienung des Kredits müssen aber selbstverständlich auch in diesem Fall vorhanden sein.

    Da die Banken bei solchen Krediten immer von einem erhöhten Ausfallrisiko ausgehen, sind Zinsaufschläge bis zu drei Prozentpunkten auf das übliche Zinsniveau nicht ungewöhnlich. Ein Immobilienkredit ohne SCHUFA ist daher nur dann empfehlenswert, wenn eine anderweitige Finanzierung ausgeschlossen ist. Zudem sollten Sie darauf achten, dass die Bank ihren Sitz im Euroraum hat, da sich der Kredit ansonsten durch das Fremdwährungsrisiko nochmals verteuern kann.

    Fragen und Antworten

    Was passiert bei Zahlungsrückständen?

    Sollten Sie einmal eine Rate für den Immobilienkredit nicht zahlen können, müssen Sie nicht gleich mit der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie rechnen. Laut des 2008 in Kraft getretenen Risikobegrenzungsgesetzes darf der Kreditgeber erst bei einem Rückstand von 2,5 Prozent der Darlehenssumme den Kreditvertrag kündigen – dieser Wert wird beim Immobilienkredit meist erst nach mehreren Monaten erreicht.

    Ist es allerdings absehbar, dass Sie die Raten über einen längeren Zeitraum nicht zahlen können, sollten Sie sich unverzüglich mit Ihrer Bank in Verbindung setzen, um eine Lösung zu finden. Da die Banken in der Regel kein Interesse an einer Kündigung des Kreditvertrags haben, lässt sich in den meisten Fällen ein Ausweg finden. Sollte es jedoch nicht zu einer Einigung mit der Bank kommen, darf diese den Vertrag auflösen. Sofern Sie keine andere Möglichkeit haben, die Restschuld zu begleichen, wird Ihre Immobilie dann zwangsversteigert.

    Weitere Arten der Baufinanzierung

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    Ein Vergleich lohnt sich immer – das gilt natürlich auch für Baufinanzierungsdarlehen und ganz besonders für deren Zinssätze. Hier gilt es, sich einen Überblick über die Marktsituation zu verschaffen und die unterschiedlichen Konditionen sorgsam gegeneinander abzuwägen.

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    Kleine Unterschiede in der Zinshöhe können die Rückzahlungssumme deutlich anwachsen lassen. Bei der Bewertung verschiedener Angebote für eine Baufinanzierung kommt es auf jede Stelle hinter dem Komma an! Grund: Selbst kleine Unterschiede in der Zinshöhe können die Rückzahlungssumme über die Jahre und Jahrzehnte zu einem stattlichen Betrag anwachsen lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn die ursprüngliche Kreditsumme hoch und die Laufzeit lang ist. Bei einer Baufinanzierung geht es um jedes Zehntelprozent. Daher ist es enorm wichtig, die einzelnen Kredite genau zu vergleichen und unbedingt darauf zu achten, dass die aktuellen Zinsen sowohl im Wettbewerb als auch langfristig günstig sind. Beim Prüfen der Konditionen Folgendes beachten: Die entscheidende Größe für einen objektiven und damit aussagekräftigen Vergleich der Darlehen ist nicht der Sollzins, sondern der effektive Jahreszinssatz. Er enthält nämlich auch die Nebenkosten wie Bearbeitungs-, Darlehens- oder Kontogebühren.

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    Finanzierungsrechner im Netz

    Vergleichsrechner im Internet basieren in der Regel auf Standard-Konditionen, liefern aber für den ersten Vergleich wichtige Anhaltspunkte. Unter anderem weisen sie Banken mit den günstigsten Konditionen aus. Dennoch sollte sich der Darlehensnehmer grundsätzlich in mehreren Kreditinstituten informieren und individuell beraten lassen. Das individuelle Angebot kann je nach Bonität und Verhandlungsgeschick von den Konditionen der Kreditrechner abweichen. Dann erhält der Kreditnehmer je nach persönlicher Situation einen Zinssatz genannt, der günstiger oder teurer ist als beim Vergleich im Internet.

    Entscheidende Faktoren für Spitzenkonditionen

    Die Bonität des Kreditnehmers spielt bei der Darlehensvergabe eine große Rolle. Bei der Vergabe von Darlehen spielt der berufliche Status des Darlehensnehmers und damit seine Bonität eine große Rolle. Konditionen, die einem Beamten gewährt werden, sind in der Regel mit denen für einen Selbstständigen nicht zu vergleichen. Aber auch andere Faktoren beeinflussen das „Rating“, so der Begriff für die Kundenbewertung der Banken: Anzahl und Höhe weiterer Kredite etwa oder Überziehungen des Dispositionskredits.

    Darüber hinaus fragen Banken regelmäßig die Bonität des potenziellen Kreditnehmers bei der Schufa ab. Dort wird beispielsweise festgehalten, ob wegen Zahlungsverzugs schon einmal gerichtliche Schritte eingeleitet worden sind.

    Maßgeblich für die Höhe des Zinssatzes aber ist die Sicherheit für die Bank. Das Kreditinstitut ermittelt zunächst den Beleihungswert der Immobilie, die finanziert werden soll. Er beträgt üblicherweise 70 bis 90 Prozent des Preises, der für das Objekt zu erzielen ist. Auf diesen Beleihungswert wird dann die Beleihungsgrenze der Bank berechnet, die gewöhnlich bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie liegt. Diese Beleihungsgrenze ist ausschlaggebend für den Zinssatz.

    Ein günstigerer Zinssatz führt zu einer niedrigeren Kreditrate oder einer schnelleren Rückzahlung

    Auf welche Weise das Angebot mit den günstigsten Kreditkonditionen Geld spart, hängt vom Kreditnehmer ab: Die durch einen sorgfältigen Vergleich eingesparten Zinsen können wahlweise die Kreditrate reduzieren oder mehr Freiraum für eine höhere anfängliche Tilgung schaffen. Wer die höhere Tilgung wählt, kann sich am Ende über ein dickes Plus freuen: Weil sich dadurch die Gesamtzahl der Rückzahlungsraten reduziert, ist statt nach 30 Jahren die Immobilie vielleicht schon nach 25 oder 27 Jahren schuldenfrei.

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    Wie genau funktionieren Immobilienkredite?

    Ein Immobilienkredit wird normalerweise als ein durch eine Grundschuld oder Hypothek abgesichertes Annuitätendarlehen vergeben. Bei Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche beziehungsweise jährliche Rate (Annuität) aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Sie bleibt über den Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant. Mit jeder Tilgung verringert sich die Restschuld. Dadurch sinkt der Zinsanteil an der nächsten Rate und der Anteil der Tilgung steigt. Endet die Zinsbindung, wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu einem neuen Sollzins abgeschlossen.

    Immobilienkredit und Grundschuld

    Die Banken verleihen Geld nur gegen Sicherheit. Sicherheit erhält die Bank durch die Bestellung einer Grundschuld auf die Immobilie. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Eine weitere Sicherheit ergibt sich für die Bank daraus, dass ein Objekt nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze beliehen wird. Diese liegt je nach Bank bei 60 Prozent des Kaufpreises und wird durch die Grundschuld abgesichert, die an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Braucht der Bauherr ein größeres Darlehen, verteuert sich der Zinssatz. Der Rest des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten wird normalerweise über Eigenkapital und Bausparverträge finanziert.

    6 Tipps für eine gelungene Hausfinanzierung

    Wie viel die Immobilie kosten darf, wie Sie sich absichern können und weitere Tipps.

    Eigenkapital ist das beste Fundament

    Im Idealfall sollte das Eigenkapital circa 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich sämtlicher Nebenkosten, also rund 30 Prozent der Gesamtkosten betragen. Zwar werden in Einzelfällen auch 100 Prozent des Kaufpreises finanziert. Doch mit jedem geliehenen Euro steigt die finanzielle Belastung und damit das Risiko, sich unter Umständen finanziell zu übernehmen. Wegen des höheren Risikos verlangen Banken bei geringerem Eigenkapitalanteil auch einen höheren Sollzins. Umgekehrt ist jeder Euro, für den keine Zinsen zu zahlen sind, verdientes Geld. Vor allem muss die Belastung auf den Lebensunterhalt des Bauherrn und seiner Familie abgestellt sein.

    Renovierungskredit

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    Zinssätze in Niedrigzinsphasen möglichst lange festschreiben

    Für Immobilienkredite ist außerdem die Dauer der Zinsbindung wichtig. Damit wird festgelegt, für welchen Zeitraum der vereinbarte Zinssatz gilt. In dieser Zeit ist er unveränderlich, die Belastung für den Kreditnehmer bleibt also gleich. Erst mit Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist wird neu verhandelt. Liegt der neue Zinssatz höher als der ursprüngliche, kann auf den Kreditnehmer eine höhere Belastung zukommen – je nachdem, wie hoch die verbleibende Restschuld ist.

    Insoweit ist es empfehlenswert, in einer Niedrigzinsphase eine möglichst lange Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Der Vorteil dabei: Nach zehn Jahren kann jeder Immobilienkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung beendet und umgeschuldet werden. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit weiter gesunken sein, können Bauherren davon profitieren. Bei steigenden Zinsen können sie aber den günstigen Zinssatz behalten.

    Läuft die Zinsbindung aus, kann der Kreditnehmer bei einer anderen, günstigeren Bank eine Anschlussfinanzierung abschließen.

    Sparpotenzial bei der Anschlussfinanzierung berechnen

    Berechnen Sie den Sparpotenzial, der durch einen geringeren Jahreszins entsteht.

    Sondertilgungsrecht für den Immobilienkredit vereinbaren

    Solange der Zinssatz festgeschrieben ist, muss die Tilgungsrate konstant bleiben. Will der Bauherr den Kredit schneller oder sogar komplett in einer Summe zurückzahlen, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Deshalb ist es vorteilhaft, ein Sondertilgungsrecht zu vereinbaren und beispielsweise die Einkommensteuererstattung oder eine kleine Erbschaft dazu zu verwenden, das Darlehen schneller zu tilgen und damit Zinsen einzusparen.

    Zinsen und Gebühren

    Beim Immobilienkredit-Vergleich achten Bauherren in erster Linie auf den effektiven Jahreszins. Dieser beinhaltet nicht nur den Sollzins, sondern ebenso etwaige Gebühren sowie die Tilgungsverrechnung. Doch Bereitstellungszinsen werden nicht einberechnet. Diese Zinsen fallen an, wenn das Immobiliendarlehen nicht in einer Summe fällig wird, sondern über mehrere Monate verteilt ausgezahlt wird. Für manche Bauherren lohnt es sich also, besonders auf Angebote zu achten, die bis zu 12 bereitstellungszinsfreie Monate beinhalten.

    Источники: http://www.financescout24.de/baufinanzierung/immobilienkredit, http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/lexikon/immobilienkredit.html, http://www.verivox.de/immobilienkredit/

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