Haus kredit aufnehmen

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    Finanzierung ohne Eigenkapital

    Schnell ins eigene Zuhause

    Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen.

    Die Finanzierung ohne Eigenkapital eignet sich jedoch nicht für jeden Bauherren.

    Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen.

    Vollfinanzierung – ein Rechenbeispiel

    Gute Gründe für Finanzierung ohne Eigenkapital

    Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Der Hauskauf ohne eigenes Kapital eignet sich jedoch nicht für jeden Bauherren. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen. Viele junge Familien wünschen sich ein eigenes Haus, bevor sie Eigenkapital ansparen konnten. Und: Wer eine hohe Miete zahlt, möchte das Geld vielleicht lieber in Wohneigentum investieren. Selbst wenn Sie über Erspartes verfügen, bietet eine Finanzierung ohne Eigenkapital – die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird – Vorteile: So können Sie ihre finanzielle Reserve für Engpässe aufheben.

    Vollfinanzierung bei niedrigen Zinsen

    Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital lohnt sich in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer nämlich abwartet, Eigenmittel anspart und sich erst danach um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein – schließlich könnten sich die Zinskonditionen verschlechtern.

    Abwarten kann teuer werden

    Dazu zwei Rechenbeispiele: Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Der Immobilienkäufer besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig:

    Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist gestiegen.

    Was ist passiert? Die höheren Darlehenszinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld.

    Höhere Zinsen als Preis für Finanzierung ohne Eigenkapital

    Das höhere Ausfallrisiko lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger eigenes Kapital eingebracht wird, desto höher fallen diese aus. Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

    Ein Rechenbeispiel: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

    In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Allerdings wären die Bauherren aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

    Zinsentwicklung

    Voraussetzungen für Finanzierung ohne Eigenkapital

    Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen. Wenn möglich, so die Empfehlung von Experten, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.

    Wenn noch ein Ratenkredit läuft

    Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, sollte möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne eigenes Kapital sein. Jede Bank wird sich aber vor einer Baufinanzierung mit einer Anfrage bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) davon überzeugen, dass trotz des laufenden Ratenkredits die Bonität des Antragstellers insgesamt stimmt. Es lohnt sich also nicht, die eigene Finanzsituation „geschönt“ darzustellen. Als Faustregel gilt, dass die Gesamtbelastung durch Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.

    Höhere Tilgung bildet nachträglich Eigenkapital

    Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

    Das Beispiel zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings muss der Finanzierungsnehmer zusätzlich zur Extra-Tilgung auch höhere Zinsen in Kauf nehmen, sodass die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch ausfällt. Über die Tilgung wird nachträglich Eigenkapitel gebildet. Dass im Lauf der Zeit der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate zurückgeht, beschleunigt den Schuldenabbau zusätzlich.

    Fazit: Wann lohnt sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

    Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann zu empfehlen, wenn ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. So können die wegen höherer Zinsen und Tilgungsanteilen anfallenden zusätzlichen Monatsraten gestemmt werden. Wer nur einen befristeten Job hat oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht in Anspruch nehmen. Auch ein Risiko: Wenn bei Doppelverdienern durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt schrumpft oder ganz wegfällt.

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    Um den maximal möglichen Kreditbetrag zu berechnen, benötigt der Budgetrechner lediglich einige wichtige Kennzahlen wie Ihr aktuelles Einkommen, Belastungen oder Eigenkapital. Wie der Immobilienrechner Ihren Kreditbetrag berechnet, erfahren Sie im Folgenden:

    Um die für Ihre Immobilienfinanzierung höchstmögliche Kreditsumme zu berechnen, ist zuerst einmal die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen wichtig. Anhand dessen kalkuliert der Rechner später, wie viel Geld insgesamt zum Leben benötigen wird. Dabei veranschlagt der Rechner für den Hauptverdiener pauschal 750 € als Lebenshaltungskosten im Monat. Für den nicht berufstätigen Partner und jedes Kind werden jeweils 200 € berechnet. Die Lebenshaltungskosten werden vom Haushaltseinkommen abgezogen und können nicht zur Finanzierung eingesetzt werden.

    Um die monatlichen Gesamteinkünfte bestimmen zu können, müssen Sie im Rechner das monatliche Nettoeinkommen sowie weitere Einnahmen aus Renten oder Nebentätigkeiten angeben. Zum Nettoeinkommen sollten Weihnachts- und Urlaubsgeld nicht mit dazugezählt werden. Neben den regelmäßigen Einkünften benötigt der Immobilienrechner natürlich auch Angaben zu Ihren monatlichen Ausgaben. Hier wird nicht nur die Kaltmiete, sondern auch Ihre monatliche Sparrate abgefragt. Hierzu zählen beispielsweise Ansparleistungen in Aktien, Fonds oder Bausparen. Auf Grundlage der Kaltmiete und Ihres bisherigen Sparverhaltens berechnet der Budgetrechner Ihnen eine alternative monatliche Rate für Ihren maximalen Darlehensbetrag. Diese kann je nach Sparverhalten deutlich höher ausfallen als eine Rate, die sich lediglich an Ihrem Einkommen orientiert.

    Ist Eigenkapital vorhanden?

    Um den maximalen Darlehensbetrag so genau wie möglich zu ermitteln, werden in unserem Finanzierungsrechner nicht nur die Einnahmen und Sparleistungen, sondern auch vorhandenes Eigenkapital inklusive Bausparguthaben berücksichtigt. Es gilt: Je höher der Anteil des Eigenkapitals, den Sie in die Baufinanzierung einbringen, desto günstiger werden am Ende die Konditionen für Ihren Immobilienkredit.

    Gesamtkosten für Baufinanzierung vs. Mietzahlungen

    Bei einer Baufinanzierung vergehen oft mehrere Jahrzehnte bis Sie schuldenfrei sind. Damit Sie einen Vergleich haben, wie viel Sie in diesem Zeitraum an Miete eingespart haben, berechnet der Immobilienrechner Ihnen die genaue Summe der Mietausgaben für die gesamte Kreditlaufzeit. Hierzu müssen Sie lediglich angeben, mit welcher jährlichen Mietsteigerung Sie rechnen. Am Ende können Sie dann die im Finanzierungszeitraum theoretisch geleisteten Mietzahlungen mit den Gesamtkosten für die Immobilie vergleichen. Ein solcher Vergleich kann schnell Aufschluss darüber geben, ob es sich lohnt, ein Haus zu kaufen statt viele Jahrzehnte Miete zu zahlen. Zusätzlich bietet der Rechner einen genauen Verlauf der Mietenentwicklung in Jahresschritten, damit können Sie nachvollziehen, wie sich die monatliche Belastung durch die Miete in den kommenden Jahren entwickelt.

    Haben Sie alle notwendigen Angaben gemacht, stellt der Budgetrechner Ihnen anhand Ihrer Daten im nächsten Schritt zwei monatliche Raten für die Berechnung des maximal möglichen Kreditbetrags zur Auswahl:

    • Die erste Rate errechnet sich einfach aus 35 % des Familiennettoeinkommens. Als Grundlage für diese Berechnung dient die Faustregel, dass die monatliche Belastung für die Baufinanzierung 35 bis 40 % des Einkommens nicht übersteigen sollte.
    • Die zweite Rate setzt sich aus der Kaltmiete und der monatlichen Sparrate zusammen.

    Wählen Sie nun, mit welcher der beiden Raten und welchem Darlehenszins die Berechnung vorgenommen werden soll. Ausgehend von der Annahme, dass die Berechnung über die gesamte Finanzierungsdauer mit dem gleichen Zins und derselben monatlichen Rate durchgeführt wird, zeigt der Eigenheimrechner Ihnen im Ergebnis den für Sie maximal möglichen Kreditbetrag an. Nun addiert der Immobilienrechner noch das von Ihnen in die Baufinanzierung eingebrachte Eigenkapital hinzu und zieht die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer) in Höhe von 7,5 % des Kaufpreises ab. Heraus kommt der maximale Kaufpreis für Ihre Immobilie. Durch diese Aufteilung können Sie genau nachvollziehen, welcher Betrag über ein Baudarlehen finanziert werden muss und wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können.

    Darauf müssen Sie bei der Berechnung der Darlehenssumme achten

    In erster Linie bietet der Budgetrechner Ihnen die Möglichkeit, sich einen ersten Überblick darüber zu verschaffen, welche finanziellen Mittel Ihnen nach Verrechnung der Einnahmen mit den Ausgaben für die Finanzierung zur Verfügung stehen. Der daraus errechnete maximale Immobilienpreis kann jedoch nur ein Richtwert sein. Ob die Bank Ihnen eine Baufinanzierung in der berechneten Höhe genehmigt, ist von weiteren Faktoren wie beispielsweise Ihrer Bonität oder dem in die Finanzierung eingebrachten Eigenkapital abhängig.

    Immobilienrechner: So viel Haus können Sie sich leisten!

    Sie haben sich mit unseren Immobilienrechner einen Überblick darüber verschaffen können, wie viel Haus Sie sich leisten können? Nutzen Sie anschließend unseren Darlehensrechner und vergleichen Sie zwei Darlehensangebote miteinander. Oder nutzen Sie unseren Baugeld Vergleich und finden heraus, welche Baugeld Anbieter eine Baufinanzierung in dieser Höhe und zu einem günstigen Zinssatz anbieten.

    Ohne ausreichend Eigenkapital ist die Finanzierung einer Immobilie wesentlich teurer und vor allem riskant. Wir raten deshalb zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % der gesamten Kosten. Dabei muss es sich nicht zwingend um Erspartes handeln. Nutzen Sie auch andere Vermögenswerte, die kurzfristig liquide gemacht werden können. Goldbestände, Antiquitäten, Aktienfonds oder Münzen, können auch zum Eigenkapital gezählt werden.

    Je niedriger der Zinssatz, desto günstiger die Hausfinanzierung. Die besten Zinsangebote finden Sie auf einen Blick in unseren Baugeld Vergleich – von über 350 Anbietern und absolut unverbindlich!

    Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht immer empfehlenswert. Erfahren Sie, welches Risiko Sie damit eingehen und weshalb Sie am Ende mehr zahlen als üblich.

    Werden die Darlehenszinsen der Baufinanzierung steigen oder fallen? Unser Zinschart sowie die Experten-Prognosen helfen Ihnen dabei, die Zinsentwicklung besser einzuschätzen.

    Die Nebenkosten werden beim Wohnungs- und Hauskauf oft vernachlässigt. Doch Vorsicht, sie können bis zu 15 % der Finanzierungssumme ausmachen. Wir sagen Ihnen, mit was Sie rechnen müssen.

    Planen Sie eine Baufinanzierung? Dann sollten Sie die aktuellen Bauzinsen im Blick haben! Denn das aktuelle Zinsniveau entscheidet mit, wie teuer Ihre Baufinanzierung wird.

    Wissen Sie wie viel Immobilie Sie sich leisten können? Ein Finanzierungsplan verschafft Hilfe! Wir zeigen Ihnen, wie Sie sich clever auf die Finanzierungsberatung der eigenen vier Wände vorbereiten.

    Von der Wahl der passenden Kreditsumme bis zur günstigen Angebotsfindung und vieles mehr. Mit unseren Tipps und Faustregeln sind Sie für die Finanzierung der eigenen vier Wände gut gerüstet.

    Kredit aufnehmen – Diese Checkliste hilft

    So klappt die Finanzierung – eine Checkliste

    Ob Sie eine Neu- oder Anschlussfinanzierung planen, ein Hypothekendarlehen oder einen Ratenkredit aufnehmen wollen: Wenn Sie systematisch vorgehen, sind Sie immer auf der sicheren Seite.

    • Zusatzkosten einplanen: Haben Sie an mögliche Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren oder notwendige Renovierungsaufwendungen gedacht?
    • Welcher Kredit-Typ sind Sie?

    Ist ein Hypothekendarlehen oder ein Ratenkredit sinnvoller?

    Ein Ratenkredit kommt meist bei Finanzierungssummen von weniger als 50.000 Euro infrage. Zwar ist der Jahreszins höher als bei einem grundschuldbesicherten Kredit, dafür wird er jedoch meist sehr unkompliziert als Sofortkredit ausgezahlt und kann flexibel getilgt werden.

    • Kredit der KfW-Förderbank:

      Gefördert werden besonders energieeffiziente Neubauten, die energetische Sanierung von Altbauten und der altersgerechte Umbau.

    • Ende in Sicht? In welchem Zeitraum können Sie Ihr Darlehen zurückzahlen?
    • Belastung einschätzen: Können Sie die Monatsrate Ihres Immobilienkredits dauerhaft stemmen – auch dann, wenn vielleicht einmal das Familieneinkommen sinkt, weil einer der Ehepartner arbeitslos wird oder nach der Geburt eines Kindes eine berufliche Pause einlegt?
    • Anbieter vergleichen: Zusätzlich zur Hausbank sollten sie von zwei bis drei Banken sowie einem bankenunabhängigen Finanzierungsvermittler Angebote einholen.
      • Zinsen vergleichen unter den besten Anbietern
      • Wie viel Haus kann ich mir leisten?
      • Mieten oder Kaufen – Was ist für Sie besser?
      • Das passende Finanzierungskonzept entwickeln
      • Sie fragen, unsere Experten antworten

      Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.

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      Источники: http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/finanzierung-ohne-eigenkapital.html, http://www.vergleich.de/budgetrechner.html, http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/checklisten-downloads/finanzierung/kredit-aufnehmen.html

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