Immobilienkredit test

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    Immobilien­kredit

    Noch nie waren Hypothekendarlehen so günstig wie heute. Für einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung zahlen Bauherren und Wohnungs­käufer derzeit rund 2 Prozent Zinsen im Jahr – nicht einmal halb so viel wie noch vor fünf Jahren. Das macht den Bau oder Kauf der einigen vier Wände oft auch für Durch­schnitts­verdiener erschwing­lich. Die Zins­unterschiede zwischen den Kredit­angeboten von Banken, Versicherungen und Bausparkassen sind allerdings enorm. Mehr

    Zins­vergleich lohnt sich

    Die Vergleiche der Stiftung Warentest zeigen immer wieder erhebliche Spar­potentiale bei der Baufinanzierung. Beispiel: Bei einem 200 000-Euro-Darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung sparen Kreditnehmer schon mit einem Zins­vorteil von einem halben Prozent­punkt rund 22 000 Euro Zinsen. Oft liegen die Zins­sätze der Banken für vergleich­bare Immobiliendarlehen sogar mehr als einen Prozent­punkt auseinander.

    Effektivzins als Maßstab

    Beim Vergleich von Kredit­angeboten sollten Immobilienkäufer vor allem auf den effektiven Jahres­zins achten. Er enthält nicht nur die Zinsen, die der Kunde an die Bank zahlen muss, sondern zum Beispiel auch Bearbeitungs­gebühren, Vermitt­lungs­provisionen und die Zins- und Tilgungs­verrechnung auf dem Kredit­konto. Bei gleicher Zins­bindung ist daher der Kredit mit dem nied­rigsten Effektivzins am güns­tigsten. Doch Vorsicht: Mitunter geben Banken und Bausparkassen irreführende Effektivzinsen an Tricks beim Effektivzins. Und einige Neben­kosten, etwa Bereit­stellungs­zinsen, Schätz­gebühren und Teil­auszahlungs­zuschläge müssen Banken nicht in den gesetzlichen Effektivzins einrechnen.

    Flexible Rück­zahlungs­möglich­keit

    Bauherren und Wohnungs­käufer sollten sich im Kredit­vertrag die Möglich­keit zu einer flexiblen Rück­zahlung sichern. Dafür gibt es genügend Angebote. Das Recht auf jähr­liche Sondertilgungen bis zu 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme steht bei vielen Banken schon im Stan­dard-Kredit­vertrag. Viele bieten auch die Möglich­keit, den Tilgungs­satz und damit die Rate noch nach­träglich zu ändern. Das schafft Spielraum, um die monatliche Belastung an veränderte Einkommens­verhält­nisse anzu­passen. Solche flexiblen Darlehen sind in der Regel nicht einmal teurer als Darlehen mit einer starren Tilgung.

    Vergleich Immobilien­kredite In Groß­städten meist billiger

    12.12.2017 – Welchen Zins­satz Bauherren und Immobilienkäufer für ihre Finanzierung zahlen, hängt nicht nur von Eigen­kapital, Zins­bindung und Bonität ab. Wie unsere Unter­suchung zeigt, kommt es zunehmend auch darauf an, wo sie bauen oder kaufen. In wirt­schaftlich starken Ballungs­räumen sind Kredite tendenziell am güns­tigsten. In struktur­schwachen und ländlichen Regionen verlangen Banken oft höhere Zins­sätze, weil sie dort weniger Konkurrenz haben und das Ausfall­risiko höher einschätzen. Zum Test

    Anschluss­finanzierung So sichern Sie sich Minizinsen – Jahre im Voraus

    28.08.2017 – Ein Anschluss­kredit kann für Immobilien­finanzierer aus zwei Gründen interes­sant sein: Erstens, weil das derzeitige Darlehen demnächst ausläuft. Zweitens, weil laufende Hypothekendarlehen nach zehn Jahren gekündigt werden können. Finanztest hat 79 Angebote für Anschluss­kredite über 150 000 Euro einge­holt. Ergebnis: Einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung gibt es schon für unter 1 Prozent. Und: Der Zins­unterschied zwischen den güns­tigsten und den teuersten Angeboten beträgt 15 000 Euro. Zum Test

    Rest­schuld­versicherung Immobilien­kredite gut und günstig absichern

    14.08.2017 – Mit Rest­schuld­versicherungen können Häuslebauer und Wohnungs­käufer ihre Kredite sinn­voll absichern. Wir haben bei mehr als 100 Anbietern von Risiko­lebens­versicherungen Angebote für Rest­schuld­versicherungen für Immobiliendarlehen einge­holt. 12 Versicherer haben uns 26 Angebote mit dem Über­schuss­system Beitrags­verrechnung über­mittelt. Der Test zeigt: Wer den richtigen Tarif wählt, kann viel Geld sparen. Zum Test

    Weitere Tests:

    • 26.06.2017 Baufinanzierung : Feste Raten bis zum Schluss – unter ­2 Prozent
    • 18.07.2017 Immobilien : Kaufen oder mieten? Preise für 115 Städte und Kreise

    Gewusst wie Haus­kredit wechseln

    17.10.2017 – Haben Sie ein Immobiliendarlehen mit einer Lauf­zeit von mehr als zehn Jahren und fester Zins­bindung? Wenn ja, steht Ihnen laut Gesetz nach zehn Jahren ein Sonderkündigungs­recht zu. Sie können den Kredit kündigen, ohne dass der Kredit­geber eine Vorfälligkeits­entschädigung berechnen darf – ganz egal wie lang die Rest­lauf­zeit des Kredits noch ist. Interes­sant ist dieses Sonderkündigungs­recht vor allem in der aktuellen Nied­rigzins­phase, weil Sie so günstig umschulden können. Zum Special

    Baufinanzierung Elf teure Fehler – und wie Sie diese vermeiden

    04.10.2017 – Zu kurze Zins­bindung, zu wenig Eigen­kapital, Lebens­haltungs­kosten unter­schätzt – Fehler bei der Baufinanzierung kosten viele Tausend Euro. Im schlimmsten Fall können sie das Eigenheim gefährden. Finanztest zeigt elf häufige Fallen und gibt Tipps, wie sich Bauherren und Wohnungs­käufer davor schützen, dass ihnen die Finanzierung um die Ohren fliegt. Zum Special

    Weitere Specials:

    • 12.05.2017 Bereit­stellungs­zinsen : So werden Bauherren geschröpft
    • 22.02.2017 Immobilie verkaufen : So erzielen Sie einen Top-Preis
    • 18.10.2016 Gewusst wie : Grund­buch einsehen

    Schnelltests

    Prozess­finanzierer Maximum Ius Klagehelfer für Streit um Immobilien­kredit

    20.01.2017 – Die Firma Maximum Ius bietet die Finanzierung von Kredit­widerrufs­klagen an. Das Versprechen: Menschen, die einen alten Kredit­vertrag mit fehler­hafter Widerrufs­belehrung haben, können ohne Kostenrisiko gegen Ihren Finanzierer vorgehen. test.de hat geprüft, ob das Angebot von Maximum Ius fair ist. Zum Schnelltest

    Weitere Schnelltests:

    Rechner

    Bausparen Rechner hilft beim Vergleich

    01.12.2017 – Angebote fürs Bausparen sind schwer durch­schaubar. Mit dem Finanztest-Bauspar­rechner können Sie Angebote von Bausparkassen prüfen und miteinander vergleichen. Das Excel-Programm berechnet außerdem den Vor- oder Nachteil gegen­über einer vergleich­baren Bank­finanzierung und den Grenz-Zins­satz von Bank­krediten, ab dem der Bauspar­vertrag vorne liegt. Zum Rechner

    Weitere Rechner:

    • 18.07.2017 Eigenheim­finanzierung : So teuer darf Ihr Haus werden
    • 13.07.2017 Immobilien : Lohnt der Kauf einer vermieteten Wohnung?
    • 13.07.2017 Immobilien : Kaufen oder Mieten?

    Immobilien­finanzierung Hohe Aufschläge für Käufer mit wenig Eigen­kapital

    08.11.2017 – Banken staffeln die Zins­sätze nach dem Anteil des Kredits am Immobilien­wert: Je höher die Finanzierungs­quote, desto höher auch der Effektivzins für den Immobilien­kredit. Wer den Kauf­preis voll auf Pump finanziert, zahlt kräftig drauf. Wir zeigen, wie hoch die Aufschläge ausfallen. Zur Meldung

    Weitere Meldungen:

    • 02.06.2017 Apobank : Chance auf Erstattung von Kredit­gebühren
    • 18.04.2017 Kredit­widerruf : Oft heute noch möglich
    • 09.01.2017 Immobilien­kredit : BAG verlangt 73 000 Euro zu viel vom Kunden
    • 11.11.2016 Alte Immobilien­kredite : Konditionen prüfen!

    Vorfälligkeits­entschädigung Nach­rechnen kann sich lohnen

    17.01.2017 – Sie haben Ihr Darlehen vorzeitig zurück­gezahlt. Zur Analyse

    Immobilien­kredite: Die güns­tigsten Baufinanzierer 2016

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    Finanztest hat unter 76 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern die Baugeldanbieter ermittelt, die in unseren monatlichen Zins­vergleichen des Jahres 2016 am häufigsten Kredite zu Top-Konditionen anboten. Wer ein Darlehen von 200 000 Euro aufnimmt und einen güns­tigen Anbieter wählt, kann in 20 Jahren rund 30 000 Euro sparen. Unter den Testsiegern sind vor allen Kredit­vermittler – und Banken, die Hypothekendarlehen von anderen Kredit­instituten vermitteln.

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    Enorme Zins­unterschiede

    Vergleichen lohnt sich für Haus- und Wohnungs­käufer auch in Zeiten nied­riger Zinsen. Das zeigt jeden Monat der Finanztest-Vergleich der Kredit­angebote von mehr als 70 Banken, Versicherern und Kredit­vermitt­lern ( Hypothekenzinsen im Vergleich). Bei den güns­tigsten Anbietern zahlen Kunden für das gleiche Darlehen meist nicht einmal halb so viele Zinsen wie bei den teuren Banken im Test. Der Zins­unterschied summiert sich bei einem 200 000-Euro-Darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung schnell auf fast 30 000 Euro.

    Güns­tiger mit Kredit­vermitt­lung

    Der aktuelle Jahres­vergleich der güns­tigsten Baugeldanbieter 2016 bestätigt den Trend der vergangenen Jahre: Die nied­rigsten Zinsen gibt es bei Kredit­vermitt­lern und von Banken, die ausschließ­lich oder teil­weise Immobiliendarlehen anderer Institute vermitteln. Ihr Geschäfts­modell ist ebenso einfach wie über­zeugend: Über Onlineplatt­formen wie Planethome, Europace oder Prohyp greifen sie auf die Konditionen und Kredit­richt­linien von Dutzenden Banken zu. Aus diesem Pool können sie für fast jeden Kunden­wunsch ein passendes und güns­tiges Angebot heraus­filtern. Im klassischen Bank­vertrieb nur mit haus­eigenen Produkten ist es dagegen kaum zu schaffen, für die unterschiedlichsten Finanzierungen immer Best­konditionen zu bieten.

    Geringe Zins­unter­unterschiede bei den Vermitt­lern

    Die Zins­unterschiede an der Spitze des Feldes sind meist nur gering: Zwischen Platz eins und zehn in der Rangliste der güns­tigsten Anbieter liegt meist weniger als ein Zehntel Prozent­punkt Unterschied. Denn oft sind es dieselben Banken, die hinter den Angeboten der Vermittler stecken.

    Die Banken weit­gehend abge­schlagen

    Kredit­institute, die nur oder über­wiegend auf eigene Produkte setzen, landen im Vergleich dagegen abge­schlagen auf den hinteren Rängen – oft mit einem kräftigen Zins­abstand zu den güns­tigen Vermitt­lern. Die meisten schafften es in den 108 ausgewerteten Fällen während eines Jahres nicht ein einziges Mal unter die Top Ten (ausgewertet wurden zwölf Stichtage, drei Zins­bindungen und drei Beleihungs­grenzen).

    Traumhaft nied­rige Zinsen

    Keine Frage: Für Immobilienkäufer war 2016 ein gutes Jahr. Häuser und Wohnungen sind zwar in vielen Städten teurer geworden (siehe Kaufen oder mieten? Preise für 106 Städte und Kreise). Doch dafür sind die Zinsen für Immobilien­kredite noch einmal deutlich gesunken. Im Oktober mussten Kreditnehmer für einen güns­tigen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung nicht einmal 1 Prozent Zinsen im Jahr zahlen. Seitdem sind die Zins­sätze um einige Zehntel gestiegen, traumhaft nied­rig sind sie aber noch allemal.

    Nied­rigzins erfordert höhere Tilgung

    Haus- und Wohnungs­eigentümer müssen allerdings darauf achten, dass sie die nied­rigen Zinsen zumindest teil­weise für eine höhere Tilgung nutzen. Denn um den Kredit in einem über­schaubaren Zeitraum zurück­zuzahlen, müssen sie heute einen deutlich höheren Tilgungs­satz als in der Vergangenheit vereinbaren.

    Das bietet der Finanztest-Artikel

    Unsere Grafiken zeigen

    • die güns­tigsten Baufinanzierer im Jahres­vergleich 2016 – für Darlehen mit 10, 15 und 20 Zins­bindung (Kauf­preis 250 000 Euro, 3 Prozent Anfangs­tilgung, Kreditsumme: 60, 80 und 90 Prozent des Kauf­preises),
    • die Zins­unterschiede zwischen den güns­tigsten und teuersten Anbietern im Test,
    • die Zins­entwick­lung für Hypothekendarlehen seit 2011.
    • wie Banken die Zins­sätze für Immobilien­kredite kalkulieren,
    • warum die tatsäch­lichen Kredit­kosten immer von der konkreten Finanzierung abhängen,
    • wie sich verschiedene Tilgungs­sätze auf die Lauf­zeit und die Entwick­lung der Rest­schuld auswirkten.

    Wenn Sie diesen Artikel frei­schalten, können Sie neben der aktuellen Unter­suchung auch das PDF zur Vorgänger­unter­suchung Die günstigsten Immobilienkredite 2015: Siegeszug der Vermittler lesen.

    Nutzer­kommentare, die vor dem 13.12.2016 gepostet wurden, beziehen sich noch auf die Vorgänger-Unter­suchung aus Finanztest 1/2016.

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    Anschluss­finanzierung: So sichern Sie sich Minizinsen – Jahre im Voraus

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    4. Tabelle: Anschluss­kredite 09/2017
    5. Artikel als PDF (4 Seiten)

    Ein Anschluss­kredit kann für Immobilien­finanzierer aus zwei Gründen interes­sant sein: Erstens, weil das derzeitige Darlehen demnächst ausläuft. Zweitens, weil laufende Hypothekendarlehen nach zehn Jahren gekündigt werden können. Finanztest hat 79 Angebote für Anschluss­kredite über 150 000 Euro einge­holt. Ergebnis: Einen Kredit mit zehn Jahren Zins­bindung gibt es schon für unter 1 Prozent. Und: Der Zins­unterschied zwischen den güns­tigsten und den teuersten Angeboten beträgt 15 000 Euro.

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    Kredite unter einem Prozent Jahres­zins

    Entwick­lung der Zinsen für Baukredite. Die besten Angebote liegen jeweils deutlich güns­tiger als der Durch­schnitt.

    Bei unserem Test gingen wir von einem Finanzierungs­bedarf von 150 000 Euro aus. Unter den von uns ermittelten Angeboten sind auch Forwarddarlehen, die erst in zwei, drei oder vier Jahren die Rest­schuld des bestehenden Darlehens ablösen – zu Konditionen, die schon heute fest mit der Bank vereinbart werden. Ob der Kredit sofort oder erst später gebraucht wird: Güns­tige Angebote gibt es in allen Varianten. Für einen normalen Anschluss­kredit mit zehn Jahren Zins­bindung verlangten die güns­tigsten Banken und Vermittler im Test einen Effektivzins von unter 1 Prozent im Jahr. Der Topzins für eine 15-jährige Lauf­zeit lag Ende Juli bei nied­rigen 1,26 Prozent. Forwarddarlehen sind teurer, aber trotzdem noch relativ günstig. Wer das Geld für den Anschluss­kredit zum Beispiel erst in drei Jahren benötigt, kann sich dafür auf Dauer ­einen Zins­satz ab 1,5 Prozent sichern.

    Komplette Tilgung ohne höhere Monats­rate

    Bei allen Konditionen handelt es sich um sogenannte Voll­tilgerdarlehen. Dabei wird der Kredit inner­halb der Lauf­zeit komplett getilgt. In der Regel gibt es dafür einen Zins­abschlag gegen­über herkömm­lichen Darlehen. Bei den derzeitigen Konditionen können Immobilien­besitzer in der Regel ein Voll­tilgerdarlehen abschließen, ohne eine höhere Monats­rate für Zins und Tilgung als bislang zu zahlen.

    Zinsen für Baukredite

    Das bietet der Finanztest-Artikel

    Unsere große Test­tabelle zeigt die Konditionen von 79 Banken und Kredit­vermitt­lern für Anschluss­kredite und Forwarddarlehen mit einer Vorlauf­zeit von zwei bis vier Jahren – bei einer Zins­bindung von 10 beziehungs­weise 15 Jahren.

    Zwei weitere Tabellen zeigen,

    – welche monatlichen Raten für Voll­tilgerdarlehen fällig sind, je nach Lauf­zeit und Zins­satz,

    – wie hoch der Zins­aufschlag bei Forwarddarlehen ist, je nach Vorlauf­zeit und Dauer der Zins­bindung.

    – warum Eigenheim­besitzer bei Anschluss­finanzierungen auf Voll­tilgerdarlehen setzen sollten,

    – warum Forwarddarlehen eine attraktive Option darstellen,

    – wann sich ein Bank­wechsel lohnt,

    – wie sie ohne Vorfälligkeits­entschädigung auf ein güns­tigeres Darlehen umsteigen,

    – worauf Immobilien­besitzer beim Abschluss des neuen Vertrags achten müssen.

    Nutzer­kommentare, die vor dem 22. August 2017 gepostet wurden, beziehen sich noch auf die Vorgänger-Unter­suchung aus Finanztest 2/2016.

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    Источники: http://www.test.de/thema/immobilienkredite/, http://www.test.de/Baufinanzierung-Die-guenstigsten-Immobilienkredite-4955115-0/, http://www.test.de/Anschlussfinanzierung-Kredit-Zinsen-Vergleich-4963970-0/

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