Kredit haus vergleich

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    Kredit für den Hauskauf: Wie Sie eine sichere und günstige Hauskauf-Finanzierung aufstellen

    Wer seinen Traum vom Eigenheim erfüllen und einen Kredit für die Hauskauf-Finanzierung aufnehmen will, hat erst viele Fragen zu klären. Auf Verivox.de finden Sie eine Einleitung und können diverse Finanzierungsrechner nutzen, um die Eckdaten für Ihren Hauskauf zu untersuchen. Stehen die Daten zum Darlehen fest, können Sie eine Anfrage an die Baufinanzierungs-Experten von Verivox stellen, die Hunderte von Banken und Sparkassen untersuchen und das günstigste unverbindliche Angebot für Sie aussuchen.

    Baufinanzierung

    Ob Hauskauf, Bauvorhaben oder der Erwerb einer Wohnung: Wer sich eine Immobilie anschaffen will, kommt selten ohne einer Baufinanzierung aus. Bei dieser Art Finanzierung wird die Immobilie mit einer Grundschuld, seltener Hypothek, belegt und dient als Sicherheit für den Kreditgeber.

    Baufinanzierungsrechner

    Mit dem Baufinanzierungsrechner auf Verivox.de können Sie den voraussichtlichen Sollzins für Ihre Hausfinanzierung ermitteln und ein unverbindliches Angebot einholen.

    Eigenkapital

    Nur wenige Banken bieten jedoch eine Baufinanzierung an, die den gesamten Kaufpreis abdeckt. Käufer müssen einen gewissen Anteil aus Eigenkapital bezahlen können. Meistens wird 20 Prozent zuzüglich Erwerbsnebenkosten verlangt. Die Nebenkosten variieren stark, als grober Richtwert werden oft weitere 10 Prozent des Kaufpreises genommen.

    Wer nicht gerade 30 Prozent der Kaufsumme auf dem Tagesgeldkonto zur Verfügung hat, kann auch andere Quellen für Eigenkapital nutzen, etwa Bausparguthaben, Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen oder Kapitallebens- und Rentenversicherungen, die an die Bank abgetreten werden können.

    Budgetrechner

    Wie viel Haus können Sie sich mit Ihrem Eigenkapital leisten?

    Zinsbindung

    Da es bei einer Baufinanzierung um sehr hohe Summen handelt, wird sie normalerweise über mehrere Jahrzehnte getilgt. Doch im Gegensatz zu einem Ratenkredit muss die Zinsbindung nicht von Anfang an für die gesamte Laufzeit festgelegt werden. Meist vereinbaren Bank und Kreditnehmer eine Zinsbindungsfrist von 5 bis 20 Jahren. Läuft sie aus, verhandeln sie erneut über den Zinssatz ausgehend von der aktuellen Marktlage. Je länger die Zinsbindung gewählt wird, umso höher fällt der Zinssatz aus, aber umso sicherer ist die Tilgung. Ausschlaggebend für die Wahl der Zinsbindung sollte das Zinsniveau sein: Je niedriger der Zinssatz ausfällt, umso länger sollte er festgeschrieben werden.

    Aber auch wenn die Bauzinsen relativ hoch angesiedelt sind, gilt es, die konjunkturellen Entwicklungen zu berücksichtigen: Liegt eine überdurchschnittlich hohe Inflation vor, besteht die Gefahr weiterer Zinserhöhungen und eine längere Sollzinsbindung kann sich lohnen.

    Auch wenn die Bauzinsen nicht direkt vom Leitzins der Zentralbank beeinflusst werden, sondern stärker von der Umlaufrendite der Pfandbriefe, hat der Leitzins durchaus Auswirkungen auf das Hypothekenzinsniveau. Bei einer sinkenden Inflationsrate kann ein Erwerber durchaus davon ausgehen, dass auch die Zinsen für die Baufinanzierung mittelfristig nachgeben. Im Fall einer steigenden Inflation ist umgekehrt auch mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen. Verlangt der Markt ein recht hohes Zinsniveau, gibt aber gleichzeitig ein sehr volatiles Bild ab, empfiehlt sich der Abschluss einer Baufinanzierung mit variablem Zins. Bei einem mittleren Zinsniveau mit Potenzial nach unten bietet ein Cap-Darlehen mit Zinsobergrenze eine Lösung, um sich gegen steigende Hypothekenzinsen abzusichern, gleichzeitig aber in den Genuss von Zinssenkungen zu kommen.

    Anschlussfinanzierung: Restschuld finanzieren

    Eine Baufinanzierung läuft häufig über 25 Jahre oder mehr. In den seltensten Fällen besteht über die gesamte Dauer eine Zinsbindung. Läuft die Zinsbindungsfrist zum ersten Mal aus, muss meist für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung aufgenommen werden. Kreditnehmer haben die Wahl, sie bei der alten Bank abzuschließen oder den Anbieter zu wechseln.

    Um gute Angebote zu finden, sollten Kreditnehmer rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist aktiv werden. Einige der finanzierenden Banken schicken das Angebot für die Anschlussfinanzierung so spät, dass keine Zeit mehr bleibt, sich am Markt umzuschauen.

    Viele scheuen auch, die Anschlussfinanzierung über ein anderes Institut durchzuführen, um Kosten für die Grundschuldlöschung und Neubestellung der Grundschuld zu vermeiden. Die Finanzinstitute begnügen sich in diesem Fall aber auch mit einer notariell beglaubigten Abtretung der Grundschuld zugunsten der neuen finanzierenden Bank. Damit entfällt, bis auf den Weg zum Notar, der gesamte Arbeitsaufwand. Die Kosten sind ebenfalls deutlich geringer.

    Ratenkreditrechner ohne Grundbucheintrag

    Liegt die Kreditsumme unter 30.000 Euro, kann sich ein Ratenkredit lohnen. Hier finden Sie einen Kreditrechner.

    Forward-Darlehen

    Die Hoffnung bei einer Anschlussfinanzierung ist natürlich, dass die monatliche Rate künftig aufgrund der bereits erfolgten Tilgung niedriger ausfällt. Wenn aber die Zinsen zwischenzeitlich steigen, kann auch die Rate steigen. Befindet sich der Kapitalmarkt in einem Aufwärtstrend, bietet sich dem Kreditnehmer die Option, die Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen zu den aktuellen – voraussichtlich günstigeren – Konditionen zu sichern. Diese spezielle Art der Baufinanzierung kann meist mit einer Vorlaufzeit von bis zu 36 Monaten abgeschlossen werden. Diese Sicherheit lassen sich die Anbieter durch etwas höhere Bauzinsen bezahlen. Bei einem volatilen Markt sollte von Forward-Darlehen allerdings genommen werden, da auch bei fallenden Zinsen der Hauskredit zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden muss. Andernfalls drohen Kosten für die Nichtabnahme.

    Die Tilgung: Tilgungssatz anpassen und Sondertilgungen vornehmen

    Bei einer Erhöhung des Vermögens – etwa einer außerordentlichen Bonuszahlung – können Bauherren eine Sondertilgung leisten. Dadurch wird die Restschuld gesenkt und das Darlehen früher getilgt, was die Kosten der Immobilienfinanzierung senkt.

    Doch nicht alle Kreditgeber bieten die Möglichkeit der Sondertilgung – im schlimmsten Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt. Die maximale Höhe fällt ebenfalls von Bank zu Bank unterschiedlich aus, doch mehr als zehn Prozent Sondertilgung auf die Restschuld findet sich jedoch kaum am Markt.

    Ähnlich verhält es sich bei einem Wechsel der Tilgungshöhe. Einige Banken erlauben es während der Zinsbindung nicht, den Tilgungssatz zu ändern. Andere erlauben es ohne Gebühren, die Dritten berechnen dafür Kosten. Wer ein stark schwankendes Einkommen hat, sollte sich daher auf Angebote fokussieren, die den Tilgungssatz ohne Restriktionen ändern lassen.

    Tilgungsrechner

    Hier können Sie die Tilgung und die Laufzeit für Ihren Hauskauf-Kredit berechnen und einen Tilgungsplan erstellen.

    Andere Möglichkeiten der Hauskauf-Finanzierung

    Andere Arten von Darlehen werden beim Hauskauf meist als Ergänzung zur Baufinanzierung benutzt. Dazu gehört zum einen die KfW-Finanzierung. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zahlreiche Förderprogramme für den Hauskauf, den Hausbau und die Modernisierung. Einen detaillierten Überblick finden Sie unter: KfW-Darlehen und Förderprogramme.

    Eine weitere Möglichkeit der Immobilienfinanzierung stellen Bausparverträge dar. Ein Bausparvertrag kombiniert das Sparen mit einem Darlehen. Weitere Informationen finden Sie unter:

    Endfällige Darlehen

    Endfällige Darlehen werden meist gegen eine Lebensversicherung abgeschlossen, die an die Bank abgetreten wurde. Der Darlehensnehmer zahlt nur die Zinsen an die Bank, die Tilgung erfolgt am Ende der Versicherungslaufzeit durch die Lebensversicherung. Gerade bei Fremdvermietung war dieses Modell ursprünglich durch die gleichbleibend hohen Zinsen und damit Werbungskosten interessant. Wegen der Aufhebung des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen und den extrem niedrigen Garantiezins haben endfällige Darlehen jedoch stark an Popularität verloren und rechnen sich auch bei Fremdvermietung kaum noch. Dazu kommt, dass bei niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt die Ablaufleistung unsicher wird.

    Alternativ zu Lebensversicherungen können endfällige Darlehen beispielsweise auch gegen Anleihen aufgenommen werden. In diesem Fall werden die Wertpapiere ebenfalls abgetreten, die Tilgung erfolgt mit Rückzahlung des Anleihebetrages durch den Emittenten. Diese Variante kann sinnvoll sein, wenn der Zinssatz der Anleihen deutlich über dem Hauskredit-Zinssatz liegt. Eine weitere Variante wäre beispielsweise eine endfällige Finanzierung, der ein Sparplan in einen offenen Immobilienfonds gegenübersteht. In diesem Fall darf der Kreditnehmer allerdings nicht vergessen, den Sparplan zwei Jahre vor Fälligkeit des Darlehens zu kündigen, da die Restriktionen bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren vorsehen. Die Ratenzahlung muss dann zwei Jahre vor Fälligkeit enden.

    Hauskauf oder Mieten?

    Die meisten Deutschen träumen von einer eigenen Immobilie, gerade auch als Altersvorsorge. Dennoch liegt die Quote der Eigenheim-Besitzer in Deutschland unter dem europäischen Durchschnitt. Im Jahr 2012 war die Bundesrepublik mit 53 Prozent auf dem vorletzten Platz vor der Schweiz. Ob sich für Sie eher die Immobilienfinanzierung oder das Mieten lohnt, können Sie mit dem folgenden Rechner herausfinden.

    Kaufen oder Mieten?

    Geben Sie Ihre Miete und Angaben zum Hauskauf ein. Beachten Sie aber, dass der Rechner nicht alle Faktoren berücksichtigen kann und nur einen Anhaltspunkt liefert.

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    Inhaltsverzeichnis

    Zusammenfassung

    • Baufinanzierungsrechner: Berechnet mit wenigen Angaben alle wichtigen Daten einer Immobilienfinanzierung. So erfahren Sie schnell wie sich Ihr Vorhaben rechnet, welcher Tilgungssatz optimal ist bzw. wie lange Sie tilgen müssen und wie sich ggf. Sondertilgungen auswirken.

    » Baufinanzierungsrechner

  • Hypothekenzinsen: Alle aktuellen Zinsen für Immobiliendarlehen und Informationen rund um die Frage, wie Ihre persönlichen Zinsen errechnet werden, erfahren Sie hier:

    » Hypothekenzinsen

  • KfW Fördermittel: Alle Zinsen und relevanten Fördermittel der KfW im Überblick sowie viele Landesfördermittel mit Beschreibung.

    » Baufinanzierung mit der KfW

  • Bankenvergleich: Sie haben ein passendes Objekt gefunden oder suchen nach einer günstigen Anschlussfinanzierung? Wir nehmen Ihnen die mühevolle Arbeit ab und vergleichen für Sie professionell mehr als 300 Finanzierungsanbieter. Unsere Beratungsleistung und das Konditionsangebot sind für Sie kostenfrei und unverbindlich.

    Immobilienfinanzierung einfach erklärt

    Obwohl der Begriff Immobilienfinanzierung die sprachlich richtige Bezeichnung ist, so hat sich jedoch in Deutschland das Wort Baufinanzierung als Gattungsbegriff durchgesetzt. Ganz anders halten es unsere Nachbarn in Österreich und der Schweiz. Dort spricht man von Hypotheken und Hypothekarkrediten.

    Nicht liquide Vermögenswerte als Zusatzsicherheit

    1. Kann mein Kreditnehmer die Raten bis zum Schluss bezahlen?
    2. Wie sichere ich mein Kredit ab, falls er es doch nicht kann?

    Genau aus diesem Grund bestehen Banken in der Regel auf den Einsatz von Eigenkapital. Das ist sinnvoll für beide Seiten. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, umso kleiner ist das Risiko für beide Parteien. Gerät der Darlehensnehmer in einen finanziellen Engpass, dann fällt es leichter eine kleine Rate zu zahlen als eine große.

    Diese Vermögenswerte eignen sich als Zusatzsicherheiten

    • Weitere Immobilien: Eine weitere vorhandene Immobilie ist gut geeignet, sofern sie noch Spielraum bei der Beleihung bietet. Es fallen jedoch weitere Kosten für die Eintragung oder Abtretung der Grundschuld an. Ist nur noch der zweite oder dritte Rang im Grundbuch frei, dann schmilzt der Vorteil schnell dahin.

    » Das Grundbuch – die Basis der Finanzierung

  • Guthaben auf/in Festgeldkonten, Sparplänen, Lebens- oder Rentenversicherungen: Solche Guthaben sind wie Bargeld – nur eben nicht sofort verfügbar. Damit qualifizieren sich solche Geldanlagen als bestens geeignet. Der Vorteil ist, dass die Guthaben während der Vertragslaufzeit weiterhin Geld verdienen können. Sofern Sie tatsächlich Zinsen in ansprechender Höhe erhalten.

    Zusatzsicherheiten müssen nicht bis zum Ende der Vertragslaufzeit abgetreten sein. Sobald entsprechende Teile des Darlehens getilgt sind, sprechen Sie ihre Bank darauf an und bitten um die Freigabe der Sicherheiten. Ein guter Zeitpunkt sind die Verhandlungen zur nahenden Anschlussfinanzierung.

    Wie finde ich heraus, ob und welches Darlehen ich mir leisten kann?

    So finden Sie heraus, wie viel Darlehen Sie sich leisten können

    • Abkürzung: Wer an der Theorie nicht interessiert ist, der benutzt am besten unseren Budgetrechner. Mit wenigen Eingaben ermitteln Sie ihre Möglichkeiten.

    » Budgetrechner

  • Die maximale monatliche Darlehensrate: Wenn Sie ohne ein Gespräch mit einem Berater oder Banker wissen möchten, was ungefähr machbar ist, dann können Sie auf einfache Weise Ihre Einnahmen addieren und davon alle Ausgaben inklusive der Haushaltskosten abziehen. Das was übrig bleibt, ist der so genannte Haushaltsüberschuss. Dieser Betrag stellt die maximal mögliche Darlehensrate dar. Natürlich ist das nur ein Näherungswert, bringt aber etwas Orientierung.

    Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

    Die Nebenkosten nicht vergessen

    • Notar und Gerichtskosten ca. 2,00 %
    • Maklercourtage (siehe »Übersicht)
    • Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle)
    • Notar und Gerichtskosten ca. 2,00 %
    • Maklercourtage (siehe »Übersicht)
    • Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle).
    • Notar und Gerichtskosten ca. 2,00 % vom Grundstückspreis. Weitere Kosten für Grundschuldeintragung und ggf. Abwicklung über Notaranderkonto
    • Maklercourtage (siehe »Übersicht)
    • Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle).

    Welche Zinsbindung passt zu meinem Vorhaben?

    Historisch günstige Zinsen – mittel bis langfristig geht’s aufwärts

    1. Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit
    2. Konditionsvorteil durch Volltilgungsvereinbarung
    3. Die hohe Zinsersparnis ermöglicht deutlich höhere Tilgungsleistungen (im Vergleich zu den Zinsen der Vorjahre), die zu einer Laufzeitverkürzung führen

    Und das Beste zum Schluss: Flexibilität durch ein einseitiges Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit. Das bedeutet, auch Verträge mit Sollzinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren, können spätestens nach zehn Jahren ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden. Das macht natürlich nur dann Sinn, wenn Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen können oder das Zinsniveau mittlerweile gesunken ist.

    Immobilienkredit

    Inhaltsverzeichnis

    Wichtiges zum Immobilienkredit

    Neben dem Kaufpreis der Immobilie sollten Sie auch die Nebenkosten einkalkulieren, die anfallen können: Maklergebühren oder Grunderwerbsteuer sind nur einige davon. Diese erhöhen ggf. den Finanzierungsbedarf.

  • Zinsbindung kann Sinn machen

    In Zeiten von Niedrigzinsen kann eine Zinsbindung sinnvoll sein. Sollten die Zinsen dann steigen, profitieren Sie weiterhin von dem vereinbarten niedrigeren Zinsniveau.

  • Sondertilgungen vereinbaren

    Um bei einem unerwarteten Geldzufluss möglichst unproblematisch den Immobilienkredit tilgen zu können, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren – bzw. darauf achten, dass diese einfach möglich sind.

  • Immobilien über Kredit zu finanzieren, ist in Deutschland beim Kauf von Immobilien die Regel – denn kaum jemand kann das Kapital aufbringen, um ein Haus oder auch eine Wohnung auf einen Schlag aus eigener Tasche zu bezahlen.

    Zusätzlich zu den Punkten, die es bei einem regulären Kredit zu beachten gibt, lauern beim Immobilienkredit allerdings noch einige weitere Stolperfallen. Nur wenn Sie Sollzinsbindung, Tilgungsrate und Eigenkapitalanteil richtig festlegen, werden Sie Ihren Kredit jederzeit problemlos bedienen können – auch wenn es finanziell einmal etwas schlechter läuft. FinanceScout24 verrät Ihnen, worauf Sie beim Immobiliendarlehen unbedingt achten sollten und wie Sie den richtigen Kredit für sich finden.

    Immobilienkredit im Vergleich zu anderen Kreditformen

    Grundsätzlich unterscheidet sich ein Immobilienkredit nicht von anderen Darlehensarten: Der Kreditgeber, meist eine Bank, überlässt dem Kreditnehmer eine zuvor vereinbarte Summe, die – zuzüglich der Zinsen – innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückgezahlt werden muss. Da es bei einem Immobilienkredit in der Regel aber um deutlich höhere Summen als bei einem regulären Ratenkredit geht, gibt es hier einige Besonderheiten zu beachten.

    So dient die erworbene Immobilie bei der privaten Immobilienfinanzierung zugleich als Sicherheit für den Kredit. Zudem zahlt die Bank den Kredit normalerweise nur zweckgebunden aus, Sie als Kreditnehmer können also nicht frei über die Kreditsumme verfügen. Neben der Finanzierung einer Immobilie ist es meist auch möglich, ein Immobiliendarlehen für Modernisierungsmaßnahmen zu verwenden; andere Verwendungszwecke sind hingegen ausgeschlossen.

    Laufzeit, Tilgung & Co.

    Bevor Sie sich für die Kreditfinanzierung einer Immobilie entscheiden, sollten Sie sich genau überlegen, ob ein Immobilienkredit in Ihrer jetzigen Lebenssituation sinnvoll ist. So gibt es zwar nicht den einen, richtigen Zeitpunkt oder das eine, richtige Alter für den Erwerb einer Immobilie. Es sollten aber doch einige Voraussetzungen erfüllt sein, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen wollen.

    Häufig verlangen die Banken, dass der Kreditnehmer einen Teil der Immobilie aus Eigenkapital finanziert. Bei einer Wohnung für 100.000 Euro könnten Sie beispielweise 50.000 Euro per Kredit finanzieren, den Rest müssten Sie aus eigener Tasche aufbringen. Für Berufseinsteiger ist das in der Regel nicht möglich. Sie sollten mit der Immobilienfinanzierung aber auch nicht zu lange warten, denn bei Kreditlaufzeiten von zehn, zwanzig oder mehr Jahren wird es ab einem bestimmten Zeitpunkt schwierig, Vermögen fürs Alter aufzubauen. Steht der Kreditnehmer schon kurz vor dem Renteneintritt, wird die Bank bei Laufzeit und Rückzahlungshöhe strenge Vorgaben machen – oder die Finanzierung gänzlich verweigern.

    Haben Sie sich entschieden, einen Immobilienkredit aufzunehmen, sollten Sie im Vorfeld die Angebote unbedingt genau vergleichen. Unser Vergleichsrechner hilft Ihnen, günstige Immobilienkredite zu finden, die zu Ihrer Lebenssituation passen. Beim Vergleich der Angebote gilt es, vor allem folgende Punkte zu beachten:

    • Höhe der Kreditsumme
    • Laufzeit / Tilgungshöhe
    • Art der Tilgung
    • Sollzinsbindung
    • Sondertilgungen
    • Fördermittel

    Damit Sie den passenden Immobilienkredit finden, erklären wir Ihnen nun die einzelnen Besonderheiten.

    Haben Sie Fragen?

    Unsere Experten antworten schnell und kostenlos.

    Höhe der Kreditsumme

    Die Höhe der Kreditsumme ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals – maximal kann die Summe aber 50.000 Euro betragen. Beachten Sie dabei unbedingt, nicht Ihre gesamten Geldreserven für die Finanzierung der Immobilie einzusetzen. Sollten unerwartete Ausgaben anstehen, kann Sie das sonst finanziell schnell in Bedrängnis bringen. Zudem muss eine Immobilie instand gehalten werden, daher ist es sinnvoll, für diese Ausgaben ein kleines Polster zur Verfügung zu haben.

    Kalkulieren Sie Kredit-Nebenkosten mit ein

    Da ein Immobilienkredit über eine Grundschuld auf die finanzierte Immobilie abgesichert wird, fallen hier Kosten für den Notar an. Zudem müssen Sie als Käufer in der Regel die Maklercourtage zahlen. Diese Kosten lassen sich oft nicht über den Kredit abdecken, da er zweckgebunden ist, und sollten daher bei der Berechnung des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals berücksichtigt werden.

    Laufzeit / Tilgungshöhe

    Die Laufzeit beziehungsweise die Höhe der Tilgungsrate hängt maßgeblich von der Höhe der Kreditsumme und Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Generell ist eine kürzere Laufzeit immer vorteilhafter, da die Zinszahlungen um einen höheren Faktor steigen als die Laufzeit. Würde sich die Laufzeit beispielsweise verdreifachen, könnten die Zinszahlungen durchaus um den Faktor vier steigen.

    Kürzere Laufzeiten sind zwar zu bevorzugen, die monatliche Rate muss aber natürlich dennoch bezahlbar bleiben. Kalkulieren Sie hier ruhig etwas konservativer, denn bei Laufzeiten von zehn oder mehr Jahren besteht immer das Risiko, dass sich Ihre Lebensumstände ändern und Sie eine zu hoch gewählte Rate dann in Schwierigkeiten bringt. Sollten Sie in einem Jahr einmal Kapital übrig haben, können Sie die Laufzeit des Kredits über eine Sondertilgung verkürzen.

    Art der Tilgung

    In der Regel handelt es sich bei Immobilienkrediten um sogenannte Annuitätendarlehen. Das bedeutet, Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate. Allerdings verändern sich Zins- und Tilgungsanteil bei der Rate nach und nach. Da Sie durch Ihre Zahlungen direkt mit der Tilgung beginnen, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt.

    Alternativ zum Annuitätendarlehen gibt es noch das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung. Hier zahlen Sie lediglich eine gleichbleibende Rate für die Zinsen an die Bank, während die Zahlungen für die Tilgung in ein sogenanntes Tilgungssurrogat fließen. Hierbei kann es sich beispielsweise um eine Lebensversicherung handeln, mit der zum Ende der Kreditlaufzeit die Kreditsumme getilgt wird.

    Vorteil dieser Variante ist, dass Sie mit den Tilgungszahlungen eine Rendite erwirtschaften können. Allerdings fallen die Zinszahlungen hier insgesamt meist höher aus als beim Annuitätendarlehen, da der Kredit erst zum Ende der Laufzeit getilgt wird. Ob ein Festdarlehen sinnvoll ist oder nicht, hängt von der jeweiligen Situation ab – in jedem Fall gehen Sie damit aber ein höheres Risiko ein, da Sie mit dem Tilgungssurrogat eine ausreichende Rendite erwirtschaften müssen, um die höheren Zinszahlungen auszugleichen.

    Sollzinsbindung

    Bei den meisten Immobilienkrediten wird eine Sollzinsbindung vereinbart. Das bedeutet, dass beim Immobilienkredit die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum – meist zwischen fünf und 20 Jahren – festgeschrieben werden. Sollte das Zinsniveau in diesem Zeitraum steigen, haben Sie als Kreditnehmer Glück gehabt, denn Sie profitieren von den festgeschriebenen, niedrigeren Zinsen. Fällt das Zinsniveau dagegen, haben Sie Pech gehabt, denn auch in diesem Fall gilt weiter der zuvor vereinbarte Zinssatz. Eine langfristige Zinsbindung ist also vor allem in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, während bei einem Zinshoch eine kurzfristige Zinsbindung empfehlenswert ist.

    Sondertilgungen

    Eine Sondertilgung, also eine außerordentliche Rückzahlung, ist prinzipiell bei jedem Kredit möglich, allerdings verlangt die Bank dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Daher wird vertraglich in der Regel eine maximale jährliche Sondertilgungsrate festgelegt, bis zu der keine Strafzahlungen anfallen. So können Sie einen Kapitalüberschuss direkt in die Verkürzung der Laufzeit stecken. Üblich sind hier zwischen fünf und zehn Prozent der Kreditsumme.

    Möchten Sie also eine Tilgung vornehmen, prüfen Sie zuerst ob Sie Ihrer Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssten. In einigen Fällen wird dann beispielsweise eine Kreditumschuldung zu günstigeren Zinsen wieder unattraktiv.

    Fördermittel

    Bei der Förderung sind insbesondere die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) interessant. Sie vergibt – vermittelt über andere Kreditinstitute – Darlehen für den Bau und den Kauf von Immobilien. Insbesondere der Erwerb von energieeffizienten Immobilien wird von der KfW gefördert – mit einem maximalen Betrag von 50.000 Euro. Da die Kreditangebote der KfW in der Regel sehr günstig sind, lohnt es sich meist, diese in Anspruch zu nehmen. Eventuell zusätzlich benötigtes Kapital kann dann über einen regulären Immobilienkredit finanziert werden.

    Nach dem Darlehen ist vor dem Darlehen

    Angesichts der Summen bei der Immobilienfinanzierung ist es für die meisten Kreditnehmer nicht möglich, die gesamte Kreditsumme innerhalb der über die Sollzinsbindung vereinbarten Laufzeit zurückzuzahlen – es bleibt also eine Restschuld bestehen. Diese muss in der Regel über eine Anschlussfinanzierung abgedeckt werden. Da Sie hier nicht an die Bank gebunden sind, die den Kredit ursprünglich vergeben hat, sollten Sie sich frühzeitig – also mehrere Monate vor Ende der Zinsbindung – um die Anschlussfinanzierung kümmern und entsprechende Angebote einholen.

    Ist das Zinsniveau bereits einige Jahre vor Ablauf auf einem sehr niedrigen Niveau, kann sich auch ein sogenanntes Forward-Darlehen lohnen. Hierbei handelt es sich um ein reguläres Darlehen, bei dem die Auszahlung allerdings erst in ein bis fünf Jahren erfolgt. Sie sichern sich damit die derzeitigen Zinsen – müssen dann allerdings darauf hoffen, dass das Zinsniveau bis zur Auszahlung nicht noch weiter fällt.

    Alternativ kann man bei einem sehr niedrigen Zinsniveau den Immobilienkredit auch umschulden. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Ihr Sollzins deutlich über dem aktuellen Niveau liegt. Beachten Sie dabei allerdings, dass Sie bei einer vorzeitigen Kündigung oft eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Läuft Ihr Kredit bereits seit mindestens zehn Jahren, dürfen Sie den Vertrag laut § 489 BGB aber mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne dass der Kreditgeber eine Strafzahlung verlangen darf.

    Welche Unterlagen werden für einen Immobilienkredit benötigt?

    Wie bei jedem anderen Darlehen prüft die Bank auch beim Immobilienkredit die Bonität des Antragsstellers. Hierfür benötigt sie in der Regel folgende Unterlagen:

    • aktuelle Gehaltsabrechnungen beziehungsweise Gewinn- und Verlustrechnung bei Selbstständigen
    • Einkommensteuerbescheid und Steuererklärung
    • Nachweise für Eigenkapital (Konto- oder Depotauszüge)
    • Nachweis über weitere Einnahmen oder Kreditverpflichtungen
    • Bei mehreren Geldgebern: Finanzierungszusagen

    Zusätzlich verlangt der Kreditgeber beim Immobilienkredit noch Unterlagen zum Objekt selbst – welche das genau sind, kann von Bank zu Bank etwas abweichen. In der Regel sind aber folgende Unterlagen erforderlich:

    • Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos der Immobilie
    • Einheitswertbeschreibung des Finanzamts für die Immobilie
    • Nachweis einer Brandversicherungspolice
    • Bei einer Wohnung zusätzlich die Teilungserklärung
    • Gesamtkostenaufstellung für den Erwerb

    Werden alle Unterlagen vollständig eingereicht, können Sie in der Regel innerhalb einer Woche mit einer verbindlichen Kreditzusage durch die Bank rechnen.

    14 Tage Widerrufsrecht

    Nach Abschluss einer Immobilienfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, innerhalb von vierzehn Tagen vom Immobilienkredit durch Widerruf zurückzutreten. Der Vertrag kommt dann nicht zustande. Die Widerrufsbelehrung beim Immobilienkredit ist durch den Gesetzgeber sehr genau festgelegt – klärt der Kreditgeber Sie nicht vollständig und korrekt über Ihre Rechte auf, beginnt auch die vierzehntägige Frist nicht. In diesem Fall kann ein Widerruf auch noch Jahre nach Beginn der Finanzierung erfolgen.

    Immobilienkredit ohne Eigenkapital oder ohne SCHUFA

    Als Faustregel beim Immobilienkredit gilt: 20 Prozent der Kaufsumme sollten durch Eigenkapital gedeckt sein. Viele Banken bieten aber auch eine sogenannte Vollfinanzierung an, bei der der Kreditnehmer kein Eigenkapital mehr zum Kaufpreis beisteuert. So erhält sich der Kreditnehmer seine Liquidität, die er sich allerdings durch einen höheren Zinssatz erkauft.

    Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist also in jedem Fall teurer als ein Kredit mit Eigenkapital, zudem bleibt nach Ablauf der ersten Zinsbindungsphase eine höhere Restschuld. Liegt bei der Finanzierung ohne Eigenkapital der Zinssatz nur ein Prozent höher, können sich die Zinskosten durchaus verdoppeln oder sogar verdreifachen – daher sollten Sie sich im Vorfeld sehr genau überlegen, ob eine Vollfinanzierung tatsächlich sinnvoll ist. In der Regel ist sie nur dann empfehlenswert, wenn eine Finanzierung mit Eigenkapital aus gewichtigen Gründen ausgeschlossen werden muss.

    Ähnlich verhält es sich mit dem Immobilienkredit ohne SCHUFA. In der Regel werden solche Darlehen von ausländischen Banken angeboten. Diese prüfen die Bonität ihrer Kunden natürlich ebenso gründlich wie die deutschen Banken, eine Abfrage der SCHUFA-Daten entfällt allerdings meist – oder die Bewertung der Daten fällt weniger stark ins Gewicht. Insofern ist eine solche Finanzierung vor allem für Personen mit negativen SCHUFA-Einträgen interessant, für die es in Deutschland schwierig oder sogar unmöglich ist, einen Immobilienkredit zu bekommen. Die nötigen finanziellen Mittel zur Bedienung des Kredits müssen aber selbstverständlich auch in diesem Fall vorhanden sein.

    Da die Banken bei solchen Krediten immer von einem erhöhten Ausfallrisiko ausgehen, sind Zinsaufschläge bis zu drei Prozentpunkten auf das übliche Zinsniveau nicht ungewöhnlich. Ein Immobilienkredit ohne SCHUFA ist daher nur dann empfehlenswert, wenn eine anderweitige Finanzierung ausgeschlossen ist. Zudem sollten Sie darauf achten, dass die Bank ihren Sitz im Euroraum hat, da sich der Kredit ansonsten durch das Fremdwährungsrisiko nochmals verteuern kann.

    Fragen und Antworten

    Was passiert bei Zahlungsrückständen?

    Sollten Sie einmal eine Rate für den Immobilienkredit nicht zahlen können, müssen Sie nicht gleich mit der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie rechnen. Laut des 2008 in Kraft getretenen Risikobegrenzungsgesetzes darf der Kreditgeber erst bei einem Rückstand von 2,5 Prozent der Darlehenssumme den Kreditvertrag kündigen – dieser Wert wird beim Immobilienkredit meist erst nach mehreren Monaten erreicht.

    Ist es allerdings absehbar, dass Sie die Raten über einen längeren Zeitraum nicht zahlen können, sollten Sie sich unverzüglich mit Ihrer Bank in Verbindung setzen, um eine Lösung zu finden. Da die Banken in der Regel kein Interesse an einer Kündigung des Kreditvertrags haben, lässt sich in den meisten Fällen ein Ausweg finden. Sollte es jedoch nicht zu einer Einigung mit der Bank kommen, darf diese den Vertrag auflösen. Sofern Sie keine andere Möglichkeit haben, die Restschuld zu begleichen, wird Ihre Immobilie dann zwangsversteigert.

    Weitere Arten der Baufinanzierung

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    Источники: http://www.verivox.de/kredit/hauskauf/, http://www.baufi24.de/immobilienfinanzierung/, http://www.financescout24.de/baufinanzierung/immobilienkredit

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