Voraussetzung für kredit hauskauf

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    Hauskredit: Voraussetzungen für die Baufinanzierung

    Endlich – man hat das Traumhaus gefunden und braucht nur noch Geld, um den Kauf abzuwickeln. Nicht selten beginnen genau damit die Probleme.

    Ohne Hauskredit lässt sich der Erwerb von Wohneigentum heute zwar oft nicht stemmen.

    Banken nehmen Antragsteller auf einen Baukredit aber sehr genau unter die Lupe.

    Geprüft werden hier verschiedene Voraussetzungen.

    Den Kreditinstituten geht es dabei um die Abschätzung des Ausfallrisikos. Was erwartet Kreditnehmer hier genau?

    Baugeld – alle Voraussetzungen müssen stimmen

    Warum schauen die Banken aber so genau hin?

    In der Vergangenheit ist ein übereilt in Anspruch genommener Hauskredit schnell zum Albtraum für Familien geworden.

    Und aufgrund der Kredithöhe haben Banken natürlich Interesse an einer möglichst geringen Ausfallwahrscheinlichkeit.

    Zu den grundlegenden Voraussetzungen, damit der Hauskredit überhaupt in Frage kommt, gehören:

    • ein Mindestalter von 18 Jahren
    • ein fester Wohnsitz in Deutschland
    • ein festes Einkommen
    • keine Negativeinträge bei Auskunfteien wie der SCHUFA.

    Im Hinblick auf das Einkommen wird oft auch berücksichtigt, ob es sich um einen entfristeten Arbeitsvertrag oder eine befristete Beschäftigung handelt. Letztere ist zwar kein grundsätzlicher Ausschlussgrund beim Hauskredit, kann den Antrag aber erschweren.

    Tipp: Vor der Suche nach einer Baufinanzierung wird über eine Selbstauskunft bei der SCHUFA geprüft, welchen Stand man zumindest in deren Augen als Kreditnehmer hat.

    Einahmen vs. Ausgaben – das Budget

    Auch wenn alle Voraussetzungen zu stimmen scheinen – auf der sicheren Seite sind Antragsteller noch lange nicht. Damit der Hauskredit in gewünschter Höhe ausgereicht werden kann, müssen die Tilgungsraten aus dem Einkommen finanzierbar sein.

    Die Bank wird daher prüfen, ob den Einnahmen und Sicherheiten nicht zu hohe monatliche Ausgaben gegenüberstehen. Hier spielt nicht nur die tägliche Lebenshaltung eine Rolle. Versicherungsprämien, bereits vorhandene Zahlungsverpflichtungen oder Unterhaltspflichten – Punkte, die eine Rolle spielen werden.

    Parallel betrachtet die Bank aber auch den Wert der Immobilie. Dabei wird gern unterschätzt, dass Kaufpreis und Beleihungswert einer Immobilie nicht übereinstimmen müssen. Letzterer spiegelt die Werterwartung der Bank wider, wenn das Haus veräußert werden muss. Und der Beleihungswert gehört als Obergrenze für den Kreditrahmen nicht selten zu den Voraussetzungen für einen Hauskredit.

    Finanzierung ohne Eigenkapital

    Schnell ins eigene Zuhause

    Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen.

    Die Finanzierung ohne Eigenkapital eignet sich jedoch nicht für jeden Bauherren.

    Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen.

    Vollfinanzierung – ein Rechenbeispiel

    Gute Gründe für Finanzierung ohne Eigenkapital

    Auch ohne Erspartes können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Der Hauskauf ohne eigenes Kapital eignet sich jedoch nicht für jeden Bauherren. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen. Viele junge Familien wünschen sich ein eigenes Haus, bevor sie Eigenkapital ansparen konnten. Und: Wer eine hohe Miete zahlt, möchte das Geld vielleicht lieber in Wohneigentum investieren. Selbst wenn Sie über Erspartes verfügen, bietet eine Finanzierung ohne Eigenkapital – die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird – Vorteile: So können Sie ihre finanzielle Reserve für Engpässe aufheben.

    Vollfinanzierung bei niedrigen Zinsen

    Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital lohnt sich in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer nämlich abwartet, Eigenmittel anspart und sich erst danach um die Finanzierung kümmert, geht ein Risiko ein – schließlich könnten sich die Zinskonditionen verschlechtern.

    Abwarten kann teuer werden

    Dazu zwei Rechenbeispiele: Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Der Immobilienkäufer besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig:

    Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist gestiegen.

    Was ist passiert? Die höheren Darlehenszinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld.

    Höhere Zinsen als Preis für Finanzierung ohne Eigenkapital

    Das höhere Ausfallrisiko lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger eigenes Kapital eingebracht wird, desto höher fallen diese aus. Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

    Ein Rechenbeispiel: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

    In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Allerdings wären die Bauherren aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

    Zinsentwicklung

    Voraussetzungen für Finanzierung ohne Eigenkapital

    Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen. Wenn möglich, so die Empfehlung von Experten, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.

    Wenn noch ein Ratenkredit läuft

    Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, sollte möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne eigenes Kapital sein. Jede Bank wird sich aber vor einer Baufinanzierung mit einer Anfrage bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) davon überzeugen, dass trotz des laufenden Ratenkredits die Bonität des Antragstellers insgesamt stimmt. Es lohnt sich also nicht, die eigene Finanzsituation „geschönt“ darzustellen. Als Faustregel gilt, dass die Gesamtbelastung durch Baufinanzierung und andere Kredite zusammen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen sollte.

    Höhere Tilgung bildet nachträglich Eigenkapital

    Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

    Das Beispiel zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings muss der Finanzierungsnehmer zusätzlich zur Extra-Tilgung auch höhere Zinsen in Kauf nehmen, sodass die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch ausfällt. Über die Tilgung wird nachträglich Eigenkapitel gebildet. Dass im Lauf der Zeit der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate zurückgeht, beschleunigt den Schuldenabbau zusätzlich.

    Fazit: Wann lohnt sich die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

    Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann zu empfehlen, wenn ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. So können die wegen höherer Zinsen und Tilgungsanteilen anfallenden zusätzlichen Monatsraten gestemmt werden. Wer nur einen befristeten Job hat oder noch in der Probezeit ist, sollte eine Finanzierung ohne Eigenkapital nicht in Anspruch nehmen. Auch ein Risiko: Wenn bei Doppelverdienern durch Schwangerschaft, Unfall oder Krankheit ein Gehalt schrumpft oder ganz wegfällt.

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    Wenn man den Kauf eines Hauses plant, muss man sich zunächst überlegen, wie man den Kaufpreis aufbringen kann. Da die meisten Menschen nicht über genügend Eigenkapital verfügen, müssen sie einen Teil der Kaufsumme fremdfinanzieren. Doch nicht jeder bekommt Geld von seiner Bank.

    Deshalb stellt sich zunächst die Frage, worauf die Banken achten, wenn jemand einen Kreditantrag stellt. Welche Faktoren sind ausschlaggebend, damit der Hauskauf Kredit von der Bank genehmigt wird. Besonderer Bedeutung kommt bei der Kreditvergabe der Schufa zu.

    Die Banken holen bei jedem eingehenden Kreditantrag zunächst die bei der Schufa gespeicherten Daten ein. Die Schufa hat alle Daten zu den bisherigen Kreditaktivitäten einer Person gespeichert. Wer also bereits einmal einen Kredit platzen ließ, wird es deutlich schwerer haben einen Hauskauf Kredit zu erhalten.

    Die Bank möchte natürlich die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Kredites möglichst gering halten. Wer schon vorab wissen möchte, welche Daten bei der Schufa vorliegen, kann im Internet eine Selbstauskunft bei der Schufa einholen. Neben der Schufa Auskunft spielt natürlich auch das monatliche Einkommen des Antragstellers eine wichtige Rolle. Nur wenn das monatliche Auskommen hoch genug ist, kann die Bank einen Hauskauf Kredit gewähren.

    Hintergrund

    Hauskauf Alles Wichtige zum Kauf eines Hauses

    Schließlich muss das Einkommen zumindest ausreichend hoch sein, um die monatlichen Raten eines Kredites zu tilgen. Auch das bereits vorhandene Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe. Bis vor einiger Zeit bekamen nur Personen einen Hauskauf Kredit, die bereits vorher ausreichend Eigenkapital angespart hatten.

    Inzwischen aber bietet die Finanzierungsbranche auch denen einen Hauskauf Kredit, die noch kein Eigenkapital vorweisen können. In diesem Fall sind die Kreditkonditionen erheblich schlechter. Das hat zur Folge, dass der Kreditnehmer deutlich höhere Zinsen zahlen muss. Man sollte sich deshalb vorher genau überlegen, ob es nicht sinnvoller ist, mit dem Erwerb eines Hauses noch zu warten. Die Zeit kann man dann nutzen, um ein wenig Kapital anzusparen.

    Источники: http://www.hauskredite.de/ratgeber/voraussetzungen/, http://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/finanzierung-ohne-eigenkapital.html, http://www.bild.de/infos/hauskauf/hauskauf/hauskauf-kredit-11266420.bild.html

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